Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuĐang thuê nhà ổn định, bạn bất ngờ bị hàng xóm phản đối vì cho rằng một phần diện tích thuộc quyền sử dụng của họ. Lối đi bị chặn, tường rào bị tháo dỡ hoặc khu vực kinh doanh bị ảnh hưởng. Những tình huống này có thể khiến bên thuê gặp nhiều khó khăn.
Khi hợp đồng thuê nhà tranh chấp ranh giới, bên thuê cần xử lý thế nào để bảo vệ quyền lợi? Có được yêu cầu giảm tiền thuê hoặc chấm dứt hợp đồng không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các bước cần thực hiện và những lưu ý pháp lý quan trọng.
>>> Xem thêm: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữ lại quyền hưởng dụng trọn đời
1. Tranh chấp ranh giới nhà thuê ảnh hưởng thế nào đến bên thuê?
1.1. Những tình huống tranh chấp ranh giới thường gặp
Tranh chấp ranh giới thường phát sinh giữa những người sử dụng nhà, đất liền kề. Nguyên nhân có thể đến từ mốc giới không rõ ràng hoặc diện tích thực tế khác với giấy tờ.
Một số tình huống thường gặp gồm:
- Hàng xóm cho rằng tường nhà thuê nằm lấn sang đất của họ.
- Lối đi chung bị khóa hoặc bị ngăn chặn do bất đồng về ranh giới.
- Chủ nhà liền kề yêu cầu tháo dỡ hàng rào hoặc công trình sát vách.
- Một phần diện tích đang sử dụng bị yêu cầu trả lại.
- Việc sửa chữa nhà thuê bị phản đối vì có dấu hiệu ảnh hưởng đến đất liền kề.
Những sự việc này không đồng nghĩa chủ nhà đã vi phạm pháp luật. Ranh giới cần được xác định dựa trên căn cứ hợp pháp và tình hình thực tế.
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể được xác định theo thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Pháp luật cũng quy định việc tôn trọng ranh giới và không lấn chiếm bất động sản liền kề.
1.2. Bên thuê có trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai không?
Thông thường, bên thuê không phải là người trực tiếp giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giữa chủ nhà và hàng xóm. Trách nhiệm cụ thể còn phụ thuộc vào hợp đồng và hành vi của từng bên.
Nếu tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà, chủ nhà cần phối hợp làm rõ vấn đề. Bên thuê nên thông báo ngay khi phát hiện sự việc.
Bên thuê không nên tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc phá dỡ công trình. Hành động này có thể khiến tranh chấp nghiêm trọng hơn. Nếu có thiệt hại do lỗi của bên thuê, họ còn có thể phải chịu trách nhiệm tương ứng.
1.3. Chủ nhà phải bảo đảm quyền sử dụng nhà ổn định
Theo Điều 478 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Đây là căn cứ quan trọng khi nhà thuê phát sinh tranh chấp làm ảnh hưởng đến việc sử dụng.
Nếu tranh chấp khiến bên thuê không thể sử dụng nhà ổn định, quyền lợi của họ có thể bị ảnh hưởng đáng kể. Chẳng hạn, lối vào bị chặn hoặc một phần mặt bằng không thể khai thác.
Trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản thuê và bên thuê không được sử dụng ổn định, pháp luật quy định quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo điều kiện luật định.
Tuy nhiên, không phải tranh chấp ranh giới nào cũng đương nhiên cho phép chấm dứt hợp đồng. Bên thuê cần xem xét mức độ ảnh hưởng, nội dung hợp đồng và căn cứ pháp lý cụ thể.
2. Bên thuê cần làm gì khi nhà đang thuê phát sinh tranh chấp ranh giới?
2.1. Ghi nhận hiện trạng và thu thập chứng cứ
Ngay khi phát hiện tranh chấp, bên thuê nên ghi nhận đầy đủ sự việc. Đây là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi nếu phát sinh khiếu nại hoặc tranh chấp hợp đồng.
Các tài liệu nên lưu giữ gồm:
- Hợp đồng thuê nhà và phụ lục kèm theo.
- Biên bản bàn giao nhà, sơ đồ diện tích hoặc tài liệu mô tả hiện trạng.
- Hình ảnh, video về khu vực đang bị tranh chấp.
- Tin nhắn, email hoặc văn bản trao đổi với chủ nhà.
- Thông báo, biên bản làm việc do cơ quan có thẩm quyền lập.
- Chứng từ thể hiện thiệt hại thực tế, nếu có.
Bên thuê cần ghi nhận sự việc trung thực. Không tự ý sửa đổi hiện trạng để tạo lợi thế cho mình. Nếu có nguy cơ mất an toàn, hãy ưu tiên bảo vệ người và tài sản.
2.2. Thông báo bằng văn bản cho chủ nhà
Sau khi ghi nhận sự việc, bên thuê nên gửi thông báo cho chủ nhà. Nội dung cần nêu rõ vị trí xảy ra tranh chấp và mức độ ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà.
Bên thuê có thể yêu cầu chủ nhà kiểm tra hồ sơ, làm việc với bên liên quan và đề xuất hướng xử lý. Nếu tranh chấp ảnh hưởng đến lối đi hoặc hoạt động kinh doanh, cần nêu rõ hậu quả thực tế.
Nên lưu lại bằng chứng đã gửi thông báo. Có thể sử dụng email, tin nhắn hoặc văn bản có xác nhận nhận được. Cách làm này giúp chứng minh bên thuê đã chủ động thông tin cho chủ nhà.
Nếu chủ nhà không phản hồi, bên thuê nên gửi yêu cầu tiếp theo và đề nghị thời hạn xử lý hợp lý. Tránh chỉ trao đổi miệng trong thời gian dài.
2.3. Yêu cầu chủ nhà khắc phục hoặc thương lượng phương án phù hợp
Nếu tranh chấp làm giảm khả năng sử dụng nhà, bên thuê có thể đề nghị chủ nhà đưa ra phương án khắc phục. Phương án cụ thể phụ thuộc vào tính chất sự việc.
Các bên có thể xem xét những hướng sau:
- Khắc phục vấn đề để bảo đảm việc sử dụng nhà theo thỏa thuận.
- Thống nhất giảm tiền thuê trong thời gian diện tích sử dụng bị hạn chế.
- Điều chỉnh phạm vi sử dụng hoặc thỏa thuận phương án thay thế.
- Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng nếu mục đích thuê không còn đạt được.
Mọi điều chỉnh nên được lập thành văn bản. Nội dung cần ghi rõ thời gian áp dụng, khoản tiền phải điều chỉnh và trách nhiệm của mỗi bên.
Bên thuê không nên tự ý ngừng trả toàn bộ tiền thuê khi chưa có căn cứ rõ ràng. Hành động này có thể tạo ra tranh chấp mới về nghĩa vụ thanh toán.
2.4. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi cần thiết
Nếu tranh chấp liên quan đến ranh giới đất, các bên có thể cần xác minh hồ sơ địa chính và hiện trạng sử dụng. Bên thuê nên đề nghị chủ nhà phối hợp thực hiện công việc này.
Tùy tính chất vụ việc, người có quyền và lợi ích liên quan có thể liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn. Việc xác định ranh giới cần dựa trên tài liệu và trình tự pháp luật áp dụng.
Bên thuê không nên tự nhận mình có quyền quyết định ranh giới chỉ vì đang sử dụng nhà. Nếu không trực tiếp có quyền đối với đất, cần xác định rõ tư cách của mình khi làm việc với cơ quan chức năng.
Trong trường hợp quyền sử dụng nhà bị cản trở nghiêm trọng, bên thuê nên tìm tư vấn pháp lý. Điều này giúp xác định đúng yêu cầu và tránh thực hiện sai thủ tục.
>>> Xem thêm: Khi kế hoạch chuyển nhượng đã cận kề, việc nắm rõ thủ tục càng quan trọng; xem dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh
3. Bên thuê có được giảm tiền thuê, chấm dứt hợp đồng hoặc yêu cầu bồi thường không?
3.1. Có thể yêu cầu giảm tiền thuê khi giá trị sử dụng bị ảnh hưởng
Điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê. Nếu tài sản bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê, bên thuê có thể yêu cầu bên cho thuê thực hiện biện pháp phù hợp.
Các biện pháp có thể gồm sửa chữa tài sản hoặc giảm giá thuê. Việc áp dụng cần căn cứ vào tình trạng thực tế và nội dung thỏa thuận.
Ví dụ, bên thuê thuê mặt bằng để kinh doanh nhưng lối vào bị chặn trong thời gian dài. Khả năng sử dụng mặt bằng có thể giảm đáng kể. Khi đó, bên thuê nên cung cấp chứng cứ và đề nghị chủ nhà thương lượng mức giảm tiền thuê.
Mức giảm không tự động được xác định theo một tỷ lệ chung cho mọi trường hợp. Các bên cần xem xét phạm vi bị ảnh hưởng, thời gian kéo dài và mục đích thuê.
3.2. Khi nào bên thuê có thể chấm dứt hợp đồng?
Bên thuê không nên vội chấm dứt hợp đồng ngay khi nghe thông tin có tranh chấp. Trước hết, cần xác định tranh chấp có ảnh hưởng thực tế đến quyền sử dụng nhà hay không.
Điều 478 Bộ luật Dân sự năm 2015 đề cập trường hợp tranh chấp quyền sở hữu tài sản thuê khiến bên thuê không được sử dụng ổn định. Khi đáp ứng điều kiện luật định, bên thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Với hợp đồng thuê nhà ở, cần xem xét thêm quy định của Luật Nhà ở năm 2023. Khoản 3 Điều 172 quy định một số trường hợp bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trong đó có trường hợp quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên thuê cần đối chiếu đúng quy định áp dụng cho giao dịch của mình. Trước khi chấm dứt, nên thông báo theo hợp đồng và pháp luật. Không nên tự ý rời đi hoặc bàn giao nhà khi chưa làm rõ nghĩa vụ còn lại.
3.3. Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại không?
Bên thuê có thể xem xét yêu cầu bồi thường nếu có căn cứ pháp luật và chứng minh được thiệt hại. Việc bồi thường không tự động phát sinh chỉ vì có tranh chấp ranh giới.
Các khoản thiệt hại có thể được xem xét tùy vụ việc. Ví dụ, bên thuê phát sinh chi phí di dời, sửa chữa hoặc tổn thất liên quan đến việc không thể sử dụng mặt bằng như thỏa thuận.
Để bảo vệ yêu cầu, cần lưu hóa đơn, chứng từ và tài liệu chứng minh thiệt hại. Bên thuê cũng cần làm rõ mối liên hệ giữa hành vi vi phạm và tổn thất thực tế.
Nếu thiệt hại phát sinh do hành vi của bên thứ ba, việc xác định người phải bồi thường cần dựa trên căn cứ pháp lý cụ thể. Không nên mặc nhiên yêu cầu chủ nhà chịu mọi khoản tổn thất.
3.4. Xử lý tiền đặt cọc và tiền thuê đã trả
Khi hợp đồng phải chấm dứt do tranh chấp, tiền đặt cọc và tiền thuê đã thanh toán thường là vấn đề được quan tâm. Cách xử lý phụ thuộc vào hợp đồng, nguyên nhân chấm dứt và trách nhiệm của các bên.
Bên thuê nên rà soát điều khoản về đặt cọc, hoàn trả tiền thuê và chấm dứt trước hạn. Nếu các bên thống nhất kết thúc hợp đồng, nên lập biên bản thanh lý.
Biên bản cần ghi rõ ngày bàn giao nhà, tình trạng tài sản và các khoản tiền phải thanh toán. Nếu có khoản tiền chưa thống nhất, nên ghi nhận cụ thể để tiếp tục giải quyết.
Không nên mặc định rằng bên thuê luôn được nhận lại toàn bộ tiền cọc. Ngược lại, chủ nhà cũng không đương nhiên được giữ cọc khi có tranh chấp. Kết quả cần dựa trên thỏa thuận và căn cứ pháp luật.
4. Những lưu ý giúp bên thuê hạn chế rủi ro pháp lý
4.1. Kiểm tra hợp đồng trước khi quyết định chấm dứt
Trước khi đưa ra quyết định, bên thuê cần đọc lại toàn bộ hợp đồng. Đặc biệt, hãy chú ý đến mục đích thuê, diện tích sử dụng và trách nhiệm xử lý khi có tranh chấp.
Nếu hợp đồng có điều khoản về việc bên thứ ba cản trở quyền sử dụng, cần xác định điều kiện áp dụng. Các điều khoản về thông báo, thời hạn khắc phục và chấm dứt cũng rất quan trọng.
Không nên chỉ dựa vào lời hứa ban đầu của chủ nhà. Khi phát sinh mâu thuẫn, nội dung văn bản và chứng cứ thực tế thường có ý nghĩa lớn trong quá trình giải quyết.
4.2. Không tự ý xây dựng, tháo dỡ hoặc thay đổi mốc giới
Bên thuê chỉ được sử dụng nhà theo phạm vi và mục đích đã thỏa thuận. Việc thuê nhà không đồng nghĩa với quyền tự quyết định ranh giới đất.
Nếu hàng xóm cho rằng công trình lấn chiếm, bên thuê nên thông báo cho chủ nhà. Không tự ý phá tường, di chuyển hàng rào hoặc xây dựng thêm để đáp trả.
Mọi thay đổi có liên quan đến kết cấu nhà và ranh giới cần được xem xét cẩn trọng. Nếu hành động của bên thuê gây thiệt hại, họ có thể phải chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật.
4.3. Thỏa thuận rõ cách xử lý tranh chấp ngay từ đầu
Để hạn chế rủi ro, hợp đồng thuê nhà nên mô tả rõ diện tích và phạm vi sử dụng. Nếu có sân, lối đi, chỗ để xe hoặc khu vực dùng chung, cần ghi nhận cụ thể.
Các bên cũng nên thỏa thuận trách nhiệm thông báo và phối hợp khi có tranh chấp. Có thể quy định cách xử lý tiền thuê nếu diện tích sử dụng bị hạn chế. Điều khoản chấm dứt hợp đồng và hoàn trả tiền cọc cũng cần rõ ràng.
Nếu thuê nhà để kinh doanh, bên thuê nên đặc biệt chú ý đến lối ra vào và phần diện tích phục vụ hoạt động. Những chi tiết này ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích thuê.
4.4. Cân nhắc công chứng hoặc chứng thực khi phù hợp
Không phải mọi hợp đồng thuê nhà đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, các bên có thể cân nhắc hình thức phù hợp với nhu cầu và quy định pháp luật.
Hợp đồng bằng văn bản giúp ghi nhận rõ quyền, nghĩa vụ và phạm vi sử dụng nhà. Các phụ lục, biên bản bàn giao và thỏa thuận điều chỉnh cũng nên được lưu giữ đầy đủ.
Công chứng không thay thế việc kiểm tra hiện trạng và giấy tờ nhà đất. Vì vậy, bên thuê vẫn nên xác minh thông tin cần thiết trước khi ký. Nếu có dấu hiệu tranh chấp từ trước, cần làm rõ với chủ nhà trước khi giao tiền.
>>> Xem thêm: Lựa chọn địa chỉ phù hợp là bước đầu để bạn sắp xếp thủ tục hiệu quả tại văn phòng công chứng
Kết luận
Khi phát sinh hợp đồng thuê nhà tranh chấp ranh giới, bên thuê nên bình tĩnh ghi nhận hiện trạng, thông báo cho chủ nhà và lưu giữ đầy đủ chứng cứ. Tùy mức độ ảnh hưởng, bên thuê có thể thương lượng giảm tiền thuê, yêu cầu khắc phục hoặc xem xét chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật. Việc yêu cầu bồi thường cần có căn cứ và chứng minh được thiệt hại thực tế.
Để hạn chế rủi ro, các bên nên rà soát hợp đồng và làm rõ trách nhiệm ngay khi phát sinh sự việc. Quý khách có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục công chứng phù hợp với quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Cần hoàn tất hồ sơ mà vẫn muốn chủ động lịch trình? Hãy tìm hiểu dịch vụ công chứng ngay từ đầu
>>> Xem thêm: Đừng chuẩn bị giấy tờ theo cảm tính; hãy căn cứ vào quy định chứng thực và yêu cầu của nơi tiếp nhận hồ sơ
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com