Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuBạn đang thuê nhà nhưng muốn cho người khác thuê lại để tối ưu chi phí? Đây là giải pháp khá phổ biến khi chuyển công tác, đi xa hoặc không còn nhu cầu sử dụng toàn bộ căn nhà. Tuy nhiên, việc cho thuê lại cần được thực hiện đúng quy định và thỏa thuận ban đầu.
Lập hợp đồng cho thuê lại nhà rõ ràng giúp các bên xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm khi sử dụng nhà. Quan trọng hơn, người thuê cần được chủ nhà đồng ý trước khi cho thuê lại. Văn bản chấp thuận nên ghi cụ thể phạm vi, thời hạn và điều kiện áp dụng. Đây là cơ sở hạn chế tranh chấp trong quá trình thực hiện.
>>> Xem thêm: Hợp đồng tặng cho nhà đất cho cháu ruột: Mức thuế TNCN và lệ phí trước bạ
1. Cho thuê lại nhà ở là gì? Khi nào được thực hiện?
1.1. Hiểu đúng về hoạt động cho thuê lại nhà
Cho thuê lại nhà ở là việc người đang thuê nhà cho một người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần căn nhà. Trong giao dịch này, người thuê ban đầu trở thành bên cho thuê lại. Người thuê mới là bên thuê lại.
Ví dụ, anh A thuê một căn nhà trong hai năm. Sau sáu tháng, anh A chuyển nơi làm việc và muốn cho chị B thuê lại căn nhà đó. Khi được chủ nhà đồng ý, anh A có thể lập hợp đồng cho thuê lại với chị B.
Tuy nhiên, quan hệ thuê ban đầu vẫn tồn tại. Anh A vẫn phải thực hiện nghĩa vụ với chủ nhà theo hợp đồng gốc. Việc cho thuê lại không tự động chuyển toàn bộ trách nhiệm này sang chị B.
1.2. Phải được chủ nhà đồng ý trước khi cho thuê lại
Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên thuê được cho thuê lại tài sản nếu được bên cho thuê đồng ý. Đây là căn cứ quan trọng khi lập hợp đồng thuê lại nhà.
Đối với nhà ở, khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà trong trường hợp người thuê tự ý cho thuê lại mà không có sự đồng ý của chủ nhà.
Vì vậy, người thuê không nên tự tìm khách rồi bàn giao nhà ngay. Hãy kiểm tra hợp đồng thuê ban đầu và trao đổi với chủ nhà. Nếu hợp đồng đã có điều khoản cho phép cho thuê lại, cần kiểm tra phạm vi và điều kiện áp dụng.
Nếu chưa có thỏa thuận, nên xin chấp thuận trước khi ký hợp đồng với người thuê mới. Cách làm này giúp hạn chế nguy cơ vi phạm hợp đồng gốc.
1.3. Thời hạn cho thuê lại cần phù hợp với hợp đồng thuê ban đầu
Người thuê chỉ có thể cho thuê lại trong phạm vi quyền sử dụng hợp pháp của mình. Vì vậy, thời hạn thuê lại cần được đối chiếu với thời hạn thuê ban đầu.
Ví dụ, hợp đồng gốc còn sáu tháng nhưng người thuê lại muốn thuê trong một năm. Hai bên không nên tự thỏa thuận thời hạn dài hơn mà chưa xử lý quyền thuê với chủ nhà.
Các bên cần làm rõ phương án gia hạn nếu muốn tiếp tục thuê. Nếu hợp đồng gốc chấm dứt, quyền cho thuê lại cũng có thể bị ảnh hưởng.
Ngoài thời hạn, cần kiểm tra mục đích sử dụng nhà. Việc cho thuê lại không nên làm thay đổi mục đích đã được chủ nhà chấp thuận hoặc vi phạm quy định pháp luật.
2. Cách xin chủ nhà chấp thuận việc cho thuê lại
2.1. Kiểm tra hợp đồng thuê nhà ban đầu
Trước tiên, hãy đọc kỹ hợp đồng thuê đã ký với chủ nhà. Đặc biệt, cần xem các điều khoản về quyền sử dụng nhà, cho thuê lại và chấm dứt hợp đồng.
Một số hợp đồng có thể cấm cho thuê lại. Một số khác cho phép nhưng kèm điều kiện cụ thể. Chẳng hạn, chủ nhà có thể yêu cầu thông báo trước hoặc phê duyệt người thuê mới.
Nếu hợp đồng chưa đề cập vấn đề này, người thuê nên trao đổi trực tiếp với chủ nhà. Không nên hiểu sự im lặng là đồng ý. Cũng không nên chỉ dựa vào lời nói nếu có thể lập văn bản xác nhận.
2.2. Lập văn bản đề nghị cho thuê lại nhà
Văn bản đề nghị giúp chủ nhà nắm rõ kế hoạch của người thuê. Nội dung nên ngắn gọn, rõ ràng và dễ kiểm tra.
Văn bản có thể bao gồm:
- Thông tin người đang thuê và chủ nhà.
- Địa chỉ, đặc điểm căn nhà dự kiến cho thuê lại.
- Lý do và phạm vi cho thuê lại.
- Thông tin cơ bản về người thuê mới.
- Thời hạn dự kiến và mục đích sử dụng nhà.
- Cam kết thực hiện hợp đồng thuê ban đầu.
- Đề nghị chủ nhà xác nhận chấp thuận bằng văn bản.
Người thuê nên gửi đề nghị trước khi ký hợp đồng với người thứ ba. Nếu chủ nhà yêu cầu bổ sung thông tin, cần hoàn thiện trước khi tiến hành giao dịch.
2.3. Ghi nhận sự chấp thuận bằng văn bản
Để hạn chế tranh chấp, sự đồng ý của chủ nhà nên được thể hiện bằng văn bản. Các bên có thể lập phụ lục hợp đồng thuê ban đầu hoặc văn bản chấp thuận riêng.
Nội dung cần xác định rõ căn nhà được cho thuê lại. Văn bản cũng nên nêu người thuê lại, thời hạn và mục đích sử dụng được chấp thuận.
Nếu chủ nhà chỉ đồng ý cho thuê một phần căn nhà, cần ghi rõ phạm vi đó. Nếu có điều kiện riêng, chẳng hạn giới hạn số người ở hoặc không được cải tạo nhà, các bên nên thể hiện cụ thể.
Văn bản cần có thông tin nhận diện các bên và chữ ký phù hợp. Mỗi bên nên giữ một bản để đối chiếu khi cần. Việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chấp thuận không phải lúc nào cũng bắt buộc; cần xem xét loại giao dịch và quy định áp dụng.
2.4. Thống nhất trách nhiệm với chủ nhà trước khi ký hợp đồng mới
Sự chấp thuận cho thuê lại không đồng nghĩa chủ nhà đã miễn trách nhiệm cho người thuê ban đầu. Người thuê vẫn cần tuân thủ hợp đồng gốc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác phù hợp pháp luật.
Vì vậy, nên làm rõ ai chịu trách nhiệm khi người thuê lại chậm trả tiền. Các bên cũng cần thống nhất cách xử lý nếu nhà bị hư hỏng hoặc phát sinh khiếu nại từ hàng xóm.
Nếu chủ nhà muốn nhận tiền thuê trực tiếp từ người thuê mới, cần ghi nhận rõ cách thanh toán. Nếu người thuê ban đầu vẫn là đầu mối trả tiền, hợp đồng nên nêu rõ trách nhiệm này.
Thỏa thuận minh bạch giúp tránh tình trạng mỗi bên hiểu khác nhau khi phát sinh sự cố.
>>> Xem thêm: Sau khi nhận chuyển nhượng căn hộ, bạn nên chủ động tìm hiểu dịch vụ sang tên sổ hồng
3. Hướng dẫn lập hợp đồng cho thuê lại nhà ở
3.1. Ghi đầy đủ thông tin các bên và căn nhà
Hợp đồng cần xác định rõ bên cho thuê lại và bên thuê lại. Thông tin thường gồm họ tên, số CCCD hoặc giấy tờ tùy thân hợp lệ, địa chỉ liên hệ và thông tin cần thiết khác.
Đối với căn nhà, cần ghi chính xác địa chỉ và đặc điểm nhận diện. Nếu chỉ cho thuê một phần nhà, phải mô tả rõ khu vực được sử dụng chung và riêng.
Người cho thuê lại nên kiểm tra thông tin trong hợp đồng thuê ban đầu. Không nên ghi phạm vi cho thuê vượt quá quyền mà mình được chủ nhà chấp thuận.
Các bên cũng nên lập biên bản bàn giao. Biên bản có thể ghi nhận tình trạng nhà, nội thất, thiết bị và chỉ số điện nước tại thời điểm bàn giao.
3.2. Quy định thời hạn, giá thuê và tiền đặt cọc
Thời hạn thuê cần phù hợp với quyền thuê của người cho thuê lại. Hợp đồng nên ghi ngày bắt đầu và ngày kết thúc. Nếu muốn gia hạn, cần quy định cách thức thông báo và xác nhận.
Giá thuê cần thể hiện rõ số tiền, kỳ thanh toán và phương thức trả tiền. Các bên nên xác định ai chịu tiền điện, nước, internet, phí quản lý và các chi phí phát sinh khác.
Nếu có đặt cọc, hợp đồng cần ghi số tiền và mục đích bảo đảm. Điều khoản cũng nên nêu điều kiện hoàn trả hoặc khấu trừ tiền cọc.
Tránh chỉ thỏa thuận miệng về các khoản tiền. Chứng từ thanh toán sẽ giúp đối chiếu khi phát sinh bất đồng.
3.3. Làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên
Người cho thuê lại có trách nhiệm giao nhà theo thỏa thuận. Đồng thời, cần cung cấp thông tin cần thiết để người thuê sử dụng nhà đúng mục đích.
Người thuê lại phải trả tiền đúng hạn. Họ cũng cần giữ gìn nhà và không tự ý thay đổi kết cấu khi chưa được phép.
Hợp đồng nên làm rõ trách nhiệm sửa chữa khi có hư hỏng. Các bên cần phân biệt hư hỏng do lỗi sử dụng với sự cố không do lỗi của người thuê.
Ngoài ra, cần quy định việc tiếp cận nhà để kiểm tra hoặc sửa chữa. Việc này nên được thông báo trước, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc có thỏa thuận khác phù hợp pháp luật.
3.4. Quy định việc chấm dứt hợp đồng và xử lý vi phạm
Hợp đồng nên xác định các trường hợp được chấm dứt trước hạn. Ví dụ, các bên có thể thỏa thuận về việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc sử dụng nhà sai mục đích.
Cần quy định cách thông báo và thời hạn khắc phục vi phạm nếu có. Các điều khoản này phải phù hợp với hợp đồng thuê ban đầu và quy định pháp luật.
Đặc biệt, hợp đồng nên nêu cách xử lý khi chủ nhà thu hồi quyền cho thuê lại hoặc hợp đồng gốc chấm dứt. Các bên cần xác định trách nhiệm hoàn trả nhà, tiền thuê đã nhận và tiền đặt cọc.
Không nên cam kết những quyền mà người cho thuê lại không có. Nếu quyền thuê ban đầu bị chấm dứt, người thuê lại có thể bị ảnh hưởng. Vì vậy, nội dung này cần được trao đổi trước khi ký.
3.5. Tham khảo bố cục điều khoản cho thuê lại
Các bên có thể tham khảo bố cục dưới đây khi soạn hợp đồng. Nội dung cụ thể cần điều chỉnh theo giao dịch thực tế.
Điều 1. Nhà ở cho thuê lại: Ghi địa chỉ, diện tích và phạm vi sử dụng.
Điều 2. Căn cứ cho thuê lại: Nêu thông tin hợp đồng thuê ban đầu và văn bản chấp thuận của chủ nhà.
Điều 3. Thời hạn thuê: Xác định ngày bắt đầu, ngày kết thúc và điều kiện gia hạn.
Điều 4. Giá thuê và thanh toán: Ghi tiền thuê, kỳ hạn trả, phương thức thanh toán và tiền đặt cọc.
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ: Quy định trách nhiệm của mỗi bên khi sử dụng, bảo quản và sửa chữa nhà.
Điều 6. Chấm dứt hợp đồng: Nêu căn cứ chấm dứt, cách thông báo và việc bàn giao nhà.
Điều 7. Giải quyết tranh chấp: Xác định phương thức thương lượng và cơ quan giải quyết có thẩm quyền khi cần thiết.
Đây chỉ là bố cục tham khảo, không thay thế việc rà soát pháp lý. Các bên cần bảo đảm nội dung phù hợp hợp đồng thuê ban đầu và văn bản chấp thuận của chủ nhà.
4. Những lưu ý để tránh tranh chấp khi cho thuê lại nhà
4.1. Không cho thuê lại khi chưa có sự đồng ý phù hợp
Đây là rủi ro cần ưu tiên kiểm soát. Nếu tự ý cho thuê lại, người thuê có thể vi phạm hợp đồng gốc. Với nhà ở, hành vi này còn có thể là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023.
Nếu chủ nhà chưa đồng ý, hãy tạm hoãn việc bàn giao nhà. Người thuê nên thương lượng và xin xác nhận bằng văn bản. Không nên đặt cọc hoặc nhận tiền của người thuê mới khi điều kiện cho thuê lại chưa rõ ràng.
4.2. Không cho thuê lại vượt quá quyền thuê ban đầu
Người thuê không thể tự mở rộng quyền của mình thông qua hợp đồng với người thứ ba. Vì vậy, cần đối chiếu thời hạn, diện tích và mục đích sử dụng trong hợp đồng gốc.
Nếu chỉ được phép sử dụng nhà để ở, không nên tự ý cho thuê lại làm văn phòng hoặc cơ sở kinh doanh. Trường hợp muốn thay đổi mục đích, cần kiểm tra điều kiện pháp luật và xin chấp thuận cần thiết.
Mọi nội dung trong hợp đồng mới nên thống nhất với thỏa thuận ban đầu. Nếu có khác biệt, cần xử lý trước khi ký.
4.3. Kiểm tra người thuê mới và điều kiện sử dụng nhà
Người cho thuê lại nên xác minh thông tin của người thuê mới. Đồng thời, cần trao đổi về số người ở và mục đích sử dụng căn nhà.
Nếu căn nhà nằm trong chung cư hoặc khu dân cư có nội quy, các bên cần tuân thủ quy định liên quan. Người thuê mới cũng cần được thông báo về nội quy và các khoản phí áp dụng.
Hợp đồng nên yêu cầu người thuê sử dụng nhà đúng mục đích. Các hành vi gây mất trật tự, làm hư hỏng tài sản hoặc vi phạm quy định cần được xử lý theo thỏa thuận và pháp luật.
4.4. Lưu giữ đầy đủ hồ sơ và chứng từ
Mỗi bên nên giữ bản hợp đồng thuê ban đầu, văn bản chấp thuận của chủ nhà và hợp đồng cho thuê lại. Biên bản bàn giao cũng cần được lưu giữ cẩn thận.
Các chứng từ thanh toán tiền thuê và tiền đặt cọc rất quan trọng. Nếu có thỏa thuận thay đổi, nên lập văn bản bổ sung hoặc phụ lục hợp đồng.
Khi xảy ra tranh chấp, hồ sơ đầy đủ giúp làm rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên. Đây cũng là căn cứ để thương lượng hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
4.5. Cân nhắc công chứng và tư vấn pháp lý khi cần thiết
Các bên cần xác định hình thức hợp đồng theo quy định pháp luật hiện hành. Không nên mặc định mọi hợp đồng cho thuê lại nhà đều bắt buộc công chứng. Cũng không nên cho rằng hợp đồng viết tay luôn đủ an toàn trong mọi trường hợp.
Với giao dịch có giá trị lớn, thời hạn dài hoặc điều kiện phức tạp, nên rà soát kỹ nội dung trước khi ký. Việc tham vấn công chứng viên hoặc người có chuyên môn giúp phát hiện những điều khoản chưa rõ.
Đặc biệt, cần kiểm tra sự thống nhất giữa hợp đồng gốc, văn bản chấp thuận và hợp đồng cho thuê lại. Ba tài liệu này nên thể hiện rõ quyền sử dụng nhà và trách nhiệm của các bên.
>>> Xem thêm: Khi lịch trình không cho phép đi lại nhiều, việc tìm hiểu trước thông tin từ văn phòng công chứng càng trở nên cần thiết
Kết luận
Lập hợp đồng cho thuê lại nhà cần bắt đầu từ việc kiểm tra hợp đồng thuê ban đầu và xin chủ nhà chấp thuận. Văn bản nên ghi rõ căn nhà, thời hạn, giá thuê, tiền đặt cọc, trách nhiệm và cách xử lý khi chấm dứt. Các bên cũng cần lưu giữ đầy đủ hồ sơ và chứng từ để hạn chế tranh chấp.
Nếu cần hỗ trợ rà soát giấy tờ hoặc tư vấn hình thức văn bản phù hợp, quý khách có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thực hiện thủ tục công chứng theo quy định.
>>> Xem thêm: Để mỗi bước xử lý giấy tờ rõ ràng hơn, bạn nên tham khảo thông tin về dịch vụ công chứng
>>> Xem thêm: Một chút chủ động hôm nay có thể giúp bạn tránh nhiều phiền toái ngày mai khi thực hiện chứng thực
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com