chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp

Trong thị trường bất động sản, không ít trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang được dùng làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Vậy đất đang thế chấp có được phép chuyển nhượng không? Và nếu được, thủ tục pháp lý cần thực hiện là gì? Bài viết này sẽ làm rõ về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp theo pháp luật hiện hành.

Căn cứ pháp lý

Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 320, 321, 323)
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025)
Nghị định 21/2021/NĐ-CP về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ – có sửa đổi, bổ sung đến 2023)

>>> Xem thêm: Chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà: Khi nào nên, khi nào không nên?

Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp không?

Pháp luật cho phép chuyển nhượng trong một số trường hợp

Theo khoản 5 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu:

Có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng)
Bên mua tài sản đồng ý kế thừa nghĩa vụ bảo đảm hoặc tài sản được giải chấp trước khi chuyển nhượng

➡️ Như vậy, người sử dụng đất vẫn có thể chuyển nhượng QSDĐ đang thế chấp nếu thực hiện đúng thủ tục pháp luật.

Trình tự chuyển nhượng đất đang thế chấp

2 phương án chuyển nhượng phổ biến hiện nay

📌 Trường hợp 1: Bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý cho chuyển nhượng

Thủ tục thực hiện:

Xin văn bản đồng ý từ ngân hàng
Lập hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản rõ về trách nhiệm thanh toán
Công chứng hợp đồng
Bên mua thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để giải chấp
Thực hiện sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai

📌 Trường hợp 2: Bên thế chấp chủ động giải chấp trước khi bán

>>> Xem thêm: Cách chọn văn phòng công chứng nhanh, không chờ đợi lâu

Trình tự:

Thanh toán hết khoản nợ tại ngân hàng
Làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai
Thực hiện chuyển nhượng như bình thường sau khi sổ đỏ được giải chấp

Xem thêm: Thủ tục thế chấp đất tại ngân hàng

Ví dụ minh họa thực tế

Anh H (TP.HCM) vay ngân hàng 1 tỷ đồng và thế chấp sổ đỏ mảnh đất 100m². Sau 2 năm, anh muốn bán đất để tất toán khoản vay. Ngân hàng đồng ý cấp văn bản chấp thuận bán, với điều kiện người mua thanh toán khoản nợ còn lại là 700 triệu. Giao dịch được công chứng, người mua trả 700 triệu cho ngân hàng và 200 triệu còn lại cho anh H. Sau đó, anh H phối hợp làm thủ tục xóa thế chấp, người mua đứng tên sổ đỏ mới thành công.

Một số lưu ý quan trọng

Tránh chuyển nhượng “chui”

Chuyển nhượng khi chưa giải chấp hoặc không có văn bản đồng ý của ngân hàng là trái luật, dễ bị tuyên vô hiệu
Bên mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý qua trích lục sổ đỏ và tra cứu tại Văn phòng đăng ký đất đai

Nộp thuế và phí sang tên như thông thường

Việc chuyển nhượng đất đang thế chấp (sau khi được phép) vẫn phải nộp các nghĩa vụ thuế/phí như:

Thuế thu nhập cá nhân (2% giá chuyển nhượng)
Lệ phí trước bạ (0,5%)
Phí công chứng và phí đo vẽ (nếu có)

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng giấy tờ: Cứu cánh khi làm thủ tục vay ngân hàng, sang tên sổ đỏ

Kết luận

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp là hoàn toàn hợp pháp nếu có sự đồng thuận của ngân hàng hoặc đã giải chấp sổ đỏ trước. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, người mua cần kiểm tra rõ tình trạng pháp lý, đảm bảo các bên tuân thủ đúng trình tự thủ tục theo luật.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Xem thêm: Lập di chúc có cần giấy khám sức khỏe không?

Các bài viết liên quan:

>>> Hợp đồng chia tách nhà đất: Cách xử lý khi có tranh chấp

>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?

>>> Thủ tục góp vốn bằng nhà đất trong công ty TNHH như thế nào?

>>> Hợp đồng góp vốn bằng nhà đất: Tại sao cần phải công chứng và cách thực hiện

>>> Thủ tục mua bán nhà đất cần giấy tờ gì?Những hiểu lầm phổ biến về thủ tục làm Sổ đỏ

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.