Cho tặng quyền sử dụng đất kết hợp làm hợp đồng cho thuê lại một phần diện tích

Cho tặng đất kèm cho thuê lại là tình huống có thể phát sinh trong thực tế khi chủ sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất cho người khác nhưng vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng một phần diện tích. Sau khi hoàn tất việc tặng cho và xác lập quyền sử dụng đất cho bên nhận, phần diện tích còn nhu cầu sử dụng có thể được xem xét để ký hợp đồng thuê theo quy định.

Việc kết hợp hai giao dịch này cần được thực hiện cẩn trọng. Hợp đồng tặng cho và hợp đồng thuê là những giao dịch có nội dung, chủ thể và quyền, nghĩa vụ khác nhau. Các bên không nên chỉ thỏa thuận bằng lời nói mà cần xác định rõ diện tích, thời hạn sử dụng và quyền của từng bên.

Đặc biệt, nếu chỉ cho tặng một phần thửa đất rồi tiếp tục thuê lại phần diện tích đó, hồ sơ cần thể hiện chính xác phạm vi quyền sử dụng đất được chuyển giao. Việc kiểm tra điều kiện pháp lý của thửa đất và khả năng thực hiện giao dịch cũng là bước quan trọng trước khi ký kết.

Vậy có thể kết hợp tặng cho quyền sử dụng đất với việc cho thuê lại một phần diện tích như thế nào? Hồ sơ cần chuẩn bị ra sao và cần lưu ý những vấn đề gì? Nội dung dưới đây sẽ giúp các bên có thêm thông tin tham khảo.

>>> Xem thêm: Tặng cho nhà đất kèm điều kiện người nhận phải thanh toán tiền nợ vay nóng của bên tặng cho.

1. Hiểu thế nào về việc cho tặng đất kèm cho thuê lại?

1.1. Tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch chuyển quyền

Tặng cho quyền sử dụng đất là việc một bên chuyển quyền sử dụng đất của mình cho bên khác mà không yêu cầu đền bù, nếu đáp ứng các điều kiện theo pháp luật.

Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng và hoàn tất thủ tục đăng ký biến động, quyền sử dụng đất được chuyển sang cho bên nhận theo quy định.

Điều này có ý nghĩa quan trọng khi các bên dự kiến ký thêm hợp đồng thuê. Bên cho thuê phải có quyền hợp pháp đối với phần đất đưa vào giao dịch cho thuê.

Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó có những điều kiện về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất.

1.2. Cho thuê lại một phần diện tích sau khi tặng cho

Trong thực tế, cụm từ “cho thuê lại” có thể được sử dụng theo nhiều cách. Vì vậy, cần xác định chính xác giao dịch mà các bên muốn thực hiện.

Ví dụ, cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con. Sau khi con hoàn tất việc nhận tặng cho, cha mẹ vẫn muốn tiếp tục sử dụng một phần diện tích để ở hoặc kinh doanh.

Trong trường hợp này, nếu bên nhận tặng cho đồng ý, các bên có thể thiết lập quan hệ thuê đối với phần diện tích được xác định rõ.

Khi đó, người nhận tặng cho đóng vai trò bên cho thuê. Người tiếp tục sử dụng phần diện tích đó là bên thuê.

1.3. Hai giao dịch cần được xác định rõ ràng

Tặng cho và thuê quyền sử dụng đất không phải là một giao dịch giống nhau.

Hợp đồng tặng cho làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất. Trong khi đó, hợp đồng thuê xác lập quyền sử dụng đất có thời hạn cho bên thuê theo thỏa thuận.

Do đó, nếu thực hiện đồng thời hai giao dịch, các bên cần xác định rõ:

• Diện tích được tặng cho.
• Diện tích dự kiến cho thuê.
• Vị trí và ranh giới phần đất cho thuê.
• Thời hạn thuê.
• Giá thuê.
• Mục đích sử dụng.
• Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê.
• Quyền và nghĩa vụ của bên thuê.
• Thời điểm bắt đầu và chấm dứt việc thuê.

Cách xác định cụ thể giúp hạn chế tranh chấp sau khi quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho người nhận tặng cho.

2. Điều kiện và hồ sơ khi tặng cho đất rồi cho thuê một phần diện tích

2.1. Điều kiện đối với quyền sử dụng đất

Trước khi thực hiện giao dịch, các bên cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất.

Một số điều kiện cơ bản cần xem xét gồm:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định.
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng.
• Không thuộc trường hợp bị hạn chế hoặc không được thực hiện quyền theo quy định pháp luật.

Việc đáp ứng điều kiện cần được xem xét đối với từng trường hợp cụ thể. Không nên mặc định rằng mọi loại đất đều có thể tặng cho hoặc cho thuê.

2.2. Giấy tờ của bên tặng cho và bên nhận

Các bên cần chuẩn bị giấy tờ nhân thân để công chứng viên kiểm tra thông tin.

Hồ sơ thường có thể gồm:

• CCCD hoặc giấy tờ tùy thân còn giá trị.
• Giấy tờ về cư trú khi cần xác minh thông tin.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ liên quan đến tình trạng hôn nhân.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa các bên nếu thuộc trường hợp cần xác định quan hệ.
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của công chứng viên tùy từng hồ sơ.

Thông tin trên các giấy tờ cần thống nhất. Nếu có thay đổi về họ tên, số giấy tờ hoặc thông tin nhân thân, khách hàng nên cung cấp thêm tài liệu chứng minh.

2.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận là tài liệu quan trọng để xác định quyền của bên tặng cho.

Công chứng viên có thể kiểm tra các thông tin như:

• Người sử dụng đất.
• Số thửa.
• Số tờ bản đồ.
• Diện tích.
• Địa chỉ thửa đất.
• Mục đích sử dụng.
• Thời hạn sử dụng.
• Tài sản gắn liền với đất.
• Những hạn chế về quyền sử dụng đất nếu có.

Nếu chỉ tặng cho một phần diện tích rồi cho thuê một phần khác, vấn đề ranh giới cần được xác định đặc biệt rõ ràng.

2.4. Tài liệu xác định phần diện tích cho thuê

Phần diện tích cho thuê cần được mô tả cụ thể trong hợp đồng.

Các bên có thể cần xác định:

• Diện tích sử dụng.
• Vị trí trong thửa đất.
• Kích thước hoặc ranh giới.
• Lối đi.
• Khu vực sử dụng chung.
• Công trình, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với phần đất.
• Mục đích thuê.

Nếu phần diện tích cho thuê chỉ là một khu vực nằm trong tổng diện tích đất, việc mô tả càng cụ thể càng giúp hạn chế tranh chấp.

Trong trường hợp cần xác định phần diện tích độc lập về mặt địa chính, các bên nên được tư vấn thêm về điều kiện tách thửa hoặc các thủ tục đất đai liên quan.

>>> Xem thêm: Một giao dịch trị giá hàng tỷ đồng càng không nên xem nhẹ việc công chứng mua bán nhà đất

3. Quy trình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất và cho thuê lại một phần diện tích

3.1. Bước 1: Xác định phương án giao dịch

Trước tiên, các bên cần thống nhất chính xác phương án thực hiện.

Có thể đặt ra tình huống bên đang sử dụng đất tặng cho toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất. Sau đó, bên nhận tặng cho ký hợp đồng thuê với người tặng đối với phần diện tích mà người tặng vẫn muốn sử dụng.

Phương án này cần được thể hiện minh bạch. Các bên không nên chỉ ghi nhận một thỏa thuận chung mà không phân định quyền sử dụng sau giao dịch.

3.2. Bước 2: Kiểm tra hồ sơ và điều kiện pháp lý

Sau khi thống nhất phương án, các bên chuẩn bị hồ sơ để công chứng viên kiểm tra.

Nội dung kiểm tra thường tập trung vào:

• Tư cách của người tặng cho.
• Tư cách của người nhận tặng cho.
• Tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.
• Tình trạng hôn nhân và tài sản chung, riêng.
• Phạm vi diện tích tặng cho.
• Phần diện tích dự kiến cho thuê.
• Mục đích sử dụng đất.

Nếu phát hiện vấn đề chưa rõ, công chứng viên có thể yêu cầu các bên bổ sung tài liệu hoặc làm rõ trước khi lập hợp đồng.

3.3. Bước 3: Lập và công chứng hợp đồng tặng cho

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập dựa trên thỏa thuận hợp pháp của các bên.

Nội dung cần thể hiện chính xác đối tượng tặng cho. Các thông tin về thửa đất cần thống nhất với Giấy chứng nhận và hồ sơ liên quan.

Các bên nên đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Đặc biệt, cần kiểm tra diện tích, số thửa, thông tin người tặng, người nhận và các thỏa thuận liên quan.

Luật Công chứng 2024 đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, vì vậy việc công chứng hợp đồng cần được thực hiện theo quy định hiện hành và phù hợp với hồ sơ thực tế.

3.4. Bước 4: Đăng ký biến động sau khi tặng cho

Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng, bên nhận tặng cho cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.

Đây là bước quan trọng để cập nhật thông tin người sử dụng đất trên hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận.

Các bên không nên chỉ dừng lại ở việc ký hợp đồng công chứng. Việc hoàn tất đăng ký biến động giúp xác lập và cập nhật quyền của bên nhận theo trình tự pháp luật.

3.5. Bước 5: Ký hợp đồng thuê phần diện tích còn sử dụng

Sau khi quyền sử dụng đất được chuyển giao theo quy định, bên nhận tặng cho có thể ký hợp đồng thuê với người có nhu cầu sử dụng phần diện tích đó nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Hợp đồng thuê nên ghi rõ:

• Diện tích thuê.
• Vị trí và ranh giới.
• Thời hạn thuê.
• Giá thuê.
• Phương thức thanh toán.
• Mục đích sử dụng.
• Chi phí điện, nước và các khoản liên quan.
• Trách nhiệm sửa chữa, bảo quản tài sản.
• Quyền chấm dứt hợp đồng.
• Phương án xử lý tài sản khi hợp đồng kết thúc.

Nếu có nhà hoặc công trình trên đất, các bên cũng cần xác định rõ việc thuê bao gồm quyền sử dụng công trình nào.

3.6. Bước 6: Thực hiện các thủ tục liên quan đến hợp đồng thuê

Tùy vào loại đất, chủ thể và nội dung giao dịch, hợp đồng thuê có thể phát sinh các thủ tục đăng ký hoặc nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Do đó, các bên nên xác định cụ thể tính chất của thửa đất trước khi ký.

Đối với giao dịch có giá trị lớn hoặc thời hạn thuê dài, việc kiểm tra hồ sơ trước khi ký giúp hạn chế rủi ro về sau.

4. Những lưu ý quan trọng khi cho tặng đất kèm cho thuê lại

4.1. Không nên nhầm lẫn giữa tặng cho và cho thuê

Tặng cho làm thay đổi chủ thể có quyền sử dụng đất. Cho thuê chỉ xác lập quyền sử dụng trong phạm vi và thời hạn được thỏa thuận.

Vì vậy, hai giao dịch cần được phân định rõ.

Nếu các bên muốn người tặng cho tiếp tục sử dụng một phần đất sau khi tặng cho, quyền sử dụng đó nên được xác lập bằng một thỏa thuận phù hợp thay vì chỉ dựa vào cam kết miệng.

4.2. Cần xác định rõ phần diện tích cho thuê

Một trong những vấn đề dễ phát sinh tranh chấp là ranh giới phần đất được thuê.

Nếu hợp đồng chỉ ghi chung chung như “cho thuê một phần diện tích” mà không xác định vị trí cụ thể, việc sử dụng thực tế sau này có thể gặp khó khăn.

Do đó, hợp đồng nên mô tả rõ phần đất thuê. Khi cần thiết, các bên có thể sử dụng sơ đồ hoặc tài liệu kỹ thuật phù hợp để xác định phạm vi.

4.3. Chú ý mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích theo quy định.

Vì vậy, bên cho thuê không nên cho phép bên thuê sử dụng đất vào mục đích trái với mục đích sử dụng được Nhà nước công nhận.

Ví dụ, nếu đất có mục đích sử dụng không phù hợp với hoạt động kinh doanh dự kiến, các bên cần kiểm tra khả năng thực hiện trước khi ký hợp đồng.

4.4. Thỏa thuận thời hạn thuê hợp lý

Thời hạn thuê cần được ghi cụ thể trong hợp đồng.

Các bên nên xác định:

• Ngày bắt đầu thuê.
• Ngày kết thúc.
• Điều kiện gia hạn.
• Trường hợp chấm dứt trước thời hạn.
• Trách nhiệm khi một bên đơn phương chấm dứt.

Việc xác định thời hạn rõ ràng đặc biệt quan trọng nếu bên thuê đầu tư tiền để sửa chữa hoặc xây dựng tài sản trên phần đất thuê.

4.5. Xác định quyền đối với nhà và tài sản trên đất

Nếu phần đất cho thuê có nhà ở, nhà xưởng hoặc công trình khác, hợp đồng cần làm rõ tài sản nào thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê.

Trường hợp bên thuê được phép sửa chữa hoặc đầu tư thêm tài sản, các bên cũng nên thỏa thuận trước về quyền sở hữu và cách xử lý khi hợp đồng thuê kết thúc.

Điều này giúp hạn chế tranh chấp về chi phí đầu tư và tài sản gắn liền với đất.

4.6. Cần kiểm tra nghĩa vụ tài chính của từng giao dịch

Giao dịch tặng cho và giao dịch cho thuê có thể phát sinh các nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Trong trường hợp tặng cho giữa những người có quan hệ thân thích, điều kiện miễn hoặc giảm nghĩa vụ thuế, lệ phí cần được xem xét dựa trên quan hệ thực tế và hồ sơ chứng minh.

Đối với hoạt động cho thuê, nghĩa vụ thuế và các khoản liên quan cũng cần được xác định theo quy định tại thời điểm phát sinh giao dịch.

Vì vậy, các bên nên hỏi rõ về nghĩa vụ tài chính trước khi hoàn tất hồ sơ.

4.7. Nên kiểm tra hợp đồng trước khi ký

Các thỏa thuận liên quan đến quyền sử dụng đất thường có giá trị lớn và thời gian thực hiện dài.

Trước khi ký, các bên nên kiểm tra kỹ thông tin chủ thể, diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng và thời hạn thuê.

Nếu giao dịch có nhiều nội dung phức tạp, việc trao đổi trước với công chứng viên sẽ giúp các bên lựa chọn cách lập hồ sơ phù hợp hơn.

>>> Xem thêm: Cần công chứng hợp đồng, giao dịch hay giấy tờ? Văn phòng công chứng có thể là nơi bạn cần tìm

Kết luận

Cho tặng đất kèm cho thuê lại là phương án có thể được xem xét khi người sử dụng đất muốn chuyển quyền cho người khác nhưng vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng một phần diện tích. Tuy nhiên, việc tặng cho và thuê quyền sử dụng đất cần được xác định thành các giao dịch rõ ràng, bảo đảm đúng chủ thể, đúng diện tích và đúng mục đích sử dụng đất.

Trước khi thực hiện, các bên nên kiểm tra Giấy chứng nhận, điều kiện thực hiện quyền, ranh giới phần diện tích cho thuê và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Hợp đồng cũng cần quy định cụ thể thời hạn, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của từng bên để hạn chế tranh chấp về sau.

Nếu cần tư vấn hồ sơ, kiểm tra nội dung hoặc lập hợp đồng liên quan đến giao dịch tặng cho và cho thuê quyền sử dụng đất, khách hàng có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

>>> Xem thêm: Có việc gấp nhưng ngại quy trình kéo dài? Hãy tìm hiểu dịch thuật lấy ngay

>>> Xem thêm: Khi một bản giấy tờ phải vượt qua rào cản ngôn ngữ, công chứng dịch thuật có thể là chìa khóa

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com