Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuCho tặng đất vi phạm xây dựng là vấn đề khiến nhiều người băn khoăn khi thực hiện giao dịch nhà đất. Trường hợp công trình trên đất có dấu hiệu vi phạm trật tự xây dựng nhưng chưa bị xử phạt hành chính cần được xem xét kỹ.
Việc chưa có quyết định xử phạt không đồng nghĩa tài sản đã hoàn toàn không còn vướng mắc. Người sử dụng đất cần kiểm tra tình trạng pháp lý của cả đất và công trình.
Đặc biệt, nhà đất có vi phạm xây dựng có thể phát sinh vấn đề khi công chứng. Hồ sơ đăng ký biến động hoặc sang tên cũng có thể bị ảnh hưởng.
Vậy nhà đất thuộc trường hợp này có được cho tặng không? Cần chuẩn bị hồ sơ gì? Các bên phải lưu ý những vấn đề nào? Nội dung dưới đây sẽ giúp làm rõ các vấn đề quan trọng.
>>> Xem thêm: Tặng cho nhà đất có cần văn bản đồng ý của các chủ đất giáp ranh không?
1. Nhà đất vi phạm trật tự xây dựng chưa bị xử phạt có được cho tặng không?
1.1. Cần phân biệt quyền sử dụng đất và công trình trên đất
Khi xem xét giao dịch cho tặng, cần tách riêng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Quyền sử dụng đất có thể vẫn được ghi nhận hợp pháp trên Giấy chứng nhận. Trong khi đó, công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại sai phạm.
Ví dụ, chủ đất xây nhà không đúng giấy phép xây dựng. Công trình cũng có thể được xây dựng sai quy hoạch hoặc sai thiết kế được duyệt.
Do đó, tình trạng pháp lý của công trình cần được kiểm tra riêng. Không nên chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2. Chưa bị xử phạt không có nghĩa là vi phạm được hợp pháp hóa
Việc cơ quan có thẩm quyền chưa lập biên bản hoặc chưa ban hành quyết định xử phạt không làm mất đi bản chất của hành vi vi phạm.
Nếu công trình thực tế không phù hợp quy định, chủ sở hữu vẫn có thể phải xử lý sai phạm. Tùy trường hợp, biện pháp xử lý có thể khác nhau.
Vì vậy, bên nhận tài sản cần tìm hiểu kỹ trước khi ký hợp đồng. Điều này giúp hạn chế tranh chấp sau khi hoàn tất việc cho tặng.
1.3. Khả năng công chứng cần được xem xét theo từng hồ sơ
Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch. Hồ sơ nhà đất cũng cần được đối chiếu với các giấy tờ liên quan.
Nếu quyền sử dụng đất đủ điều kiện giao dịch, hợp đồng có thể được xem xét theo quy định. Tuy nhiên, tình trạng công trình xây dựng cần được làm rõ.
Trường hợp có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng, hồ sơ có thể cần bổ sung tài liệu. Công chứng viên sẽ căn cứ hồ sơ thực tế để hướng dẫn các bên.
2. Điều kiện và hồ sơ khi cho tặng nhà đất có vi phạm xây dựng
2.1. Kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất
Trước khi lập hợp đồng cho tặng, cần kiểm tra điều kiện của thửa đất.
Một số nội dung quan trọng gồm:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Không thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch.
Ngoài ra, cần xác định người tặng có đầy đủ quyền định đoạt tài sản hay không. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung, cần xác định đầy đủ chủ thể có quyền.
2.2. Kiểm tra hồ sơ xây dựng của công trình
Nếu trên đất có nhà hoặc công trình xây dựng, cần kiểm tra hồ sơ liên quan.
Tùy từng trường hợp, giấy tờ có thể gồm:
- Giấy phép xây dựng.
- Hồ sơ thiết kế được phê duyệt.
- Giấy tờ hoàn công nếu có.
- Hồ sơ thể hiện hiện trạng công trình.
- Văn bản xử lý vi phạm nếu đã phát sinh.
Việc đối chiếu hồ sơ giúp xác định mức độ phù hợp của công trình. Đây cũng là cơ sở để các bên đánh giá rủi ro trước khi giao dịch.
2.3. Hồ sơ của bên tặng và bên nhận
Bên tặng và bên nhận cần chuẩn bị giấy tờ nhân thân. Hồ sơ thường gồm CCCD hoặc giấy tờ tùy thân hợp lệ.
Tùy quan hệ giữa các bên, có thể cần thêm giấy khai sinh hoặc giấy đăng ký kết hôn. Những giấy tờ này có thể cần thiết khi xác định quan hệ giữa người tặng và người nhận.
Bên tặng cũng cần cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung, cần chuẩn bị giấy tờ của các đồng chủ sở hữu.
2.4. Giấy tờ chứng minh quan hệ để xem xét nghĩa vụ tài chính
Quan hệ giữa bên tặng và bên nhận có thể ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế, phí.
Trong một số trường hợp, việc cho tặng giữa người thân thuộc diện được miễn thuế hoặc lệ phí theo điều kiện luật định.
Do đó, các bên nên chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ. Hồ sơ cần thể hiện rõ mối quan hệ giữa người tặng và người nhận.
>>> Xem thêm: Có những hồ sơ tưởng đơn giản nhưng lại cần tư vấn kỹ tại văn phòng công chứng
3. Quy trình cho tặng nhà đất dính vi phạm trật tự xây dựng
3.1. Bước 1: Kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất
Trước tiên, các bên cần kiểm tra Giấy chứng nhận. Đồng thời, cần đối chiếu hiện trạng nhà đất thực tế.
Đây là bước rất quan trọng đối với tài sản có dấu hiệu vi phạm xây dựng.
Các bên nên xác định rõ công trình có giấy phép hay không. Nếu có giấy phép, cần kiểm tra công trình có xây đúng nội dung được cấp hay không.
3.2. Bước 2: Xác định tình trạng xử lý vi phạm
Tiếp theo, cần xác định công trình đã bị cơ quan có thẩm quyền xử lý hay chưa.
Nếu chưa bị xử phạt, các bên vẫn cần đánh giá khả năng phát sinh xử lý sau này.
Nếu đã có biên bản hoặc quyết định xử lý, cần đọc kỹ nội dung. Đặc biệt, cần xác định nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với công trình.
Thông tin này giúp bên nhận hiểu rõ những rủi ro có thể tiếp tục phát sinh.
3.3. Bước 3: Chuẩn bị và kiểm tra hợp đồng cho tặng
Hợp đồng cho tặng cần thể hiện chính xác thông tin về nhà đất.
Các bên nên thống nhất rõ phạm vi tài sản được cho tặng. Nội dung hợp đồng cũng cần phản ánh đúng hiện trạng tài sản.
Nếu có vấn đề liên quan đến công trình, các bên nên trao đổi với công chứng viên. Việc cung cấp thông tin đầy đủ giúp công chứng viên có cơ sở xem xét hồ sơ.
3.4. Bước 4: Công chứng hợp đồng
Sau khi hồ sơ được kiểm tra, các bên thực hiện ký hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng.
Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ và năng lực của các bên. Nội dung giao dịch cũng được xem xét theo quy định pháp luật.
Nếu hồ sơ đáp ứng điều kiện, hợp đồng sẽ được công chứng theo quy định.
Trong trường hợp có vướng mắc, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên bổ sung hoặc xử lý hồ sơ.
3.5. Bước 5: Đăng ký sang tên sau khi công chứng
Sau khi hợp đồng được công chứng, bên nhận cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Hồ sơ được nộp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và xử lý hồ sơ.
Trong quá trình sang tên, thông tin về nhà đất có thể tiếp tục được kiểm tra. Vì vậy, các bên nên chuẩn bị kỹ hồ sơ ngay từ bước đầu.
4. Những rủi ro và lưu ý khi cho tặng đất vi phạm xây dựng
4.1. Có thể phát sinh nghĩa vụ xử lý công trình
Bên nhận tài sản cần hiểu rõ tình trạng công trình trước khi nhận tặng cho.
Nếu công trình có sai phạm, nghĩa vụ xử lý có thể tiếp tục phát sinh. Tùy trường hợp, chủ thể có quyền và nghĩa vụ đối với công trình sẽ phải thực hiện yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Vì vậy, không nên hiểu rằng việc cho tặng sẽ làm chấm dứt trách nhiệm liên quan đến vi phạm.
4.2. Có thể phát sinh chi phí khắc phục
Việc xử lý công trình sai phạm có thể làm phát sinh chi phí.
Chẳng hạn, chủ sở hữu có thể phải điều chỉnh công trình hoặc thực hiện biện pháp khắc phục theo yêu cầu.
Bên nhận nên tính toán các khoản chi phí có thể phát sinh. Đây là yếu tố cần cân nhắc trước khi ký hợp đồng.
4.3. Cần kiểm tra kỹ hiện trạng nhà đất
Thông tin trên Giấy chứng nhận không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ hiện trạng công trình.
Một số công trình có thể chưa được cập nhật đầy đủ trên giấy chứng nhận. Vì vậy, người nhận nên trực tiếp kiểm tra nhà đất.
Nếu cần thiết, các bên có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan. Việc kiểm tra giúp hạn chế rủi ro sau khi nhận tài sản.
4.4. Không nên che giấu tình trạng vi phạm
Bên tặng nên cung cấp trung thực thông tin về tài sản. Đặc biệt là những vấn đề liên quan đến giấy phép và hiện trạng xây dựng.
Việc che giấu thông tin có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Bên nhận có thể không lường trước được nghĩa vụ phát sinh sau giao dịch.
Minh bạch thông tin là cách tốt để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.
4.5. Nên tham khảo ý kiến chuyên môn trước khi ký
Nhà đất có vi phạm xây dựng thường có hồ sơ phức tạp hơn giao dịch thông thường.
Các bên nên kiểm tra hồ sơ trước khi ký hợp đồng. Nếu chưa rõ tình trạng pháp lý, nên trao đổi với công chứng viên hoặc chuyên gia phù hợp.
Việc tư vấn trước giúp các bên nhận diện rủi ro. Đồng thời, hồ sơ cũng có thể được chuẩn bị đầy đủ hơn.
>>> Xem thêm: Muốn hạn chế rủi ro pháp lý, hãy tìm hiểu kỹ quy trình công chứng mua bán nhà đất.
Kết luận
Cho tặng đất vi phạm xây dựng cần được xem xét thận trọng, nhất là khi công trình chưa được xử lý về mặt pháp lý. Việc chưa bị xử phạt hành chính không đồng nghĩa công trình đã được công nhận hợp pháp.
Các bên nên kiểm tra cả quyền sử dụng đất và công trình trên đất. Hồ sơ xây dựng, tình trạng xử lý vi phạm và hiện trạng tài sản đều cần được rà soát.
Nếu cần kiểm tra hồ sơ hoặc công chứng hợp đồng cho tặng nhà đất, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được đội ngũ chuyên viên tư vấn và hỗ trợ thực hiện thủ tục phù hợp.
>>> Xem thêm: Một lựa chọn dịch thuật phù hợp sẽ giúp hồ sơ hạn chế những sai sót không đáng có
>>> Xem thêm: Có trường hợp hồ sơ bị chậm chỉ vì người nộp chưa hiểu rõ về công chứng dịch thuật
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com