Không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất?

Khi làm việc với “cò đất”, nhiều người dễ rơi vào tình trạng không thể chuyển nhượng nhà đất được khi chưa hủy hợp đồng đặt cọc. Vậy bên mua không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất? Bài viết sau đây của Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ sẽ giải đáp cụ thể về vấn đề này.

_^>>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay mới nhất 2023

1. Nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì các bên có nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

_^>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng đặt cọc như thế nào để tránh bị vô hiệu và mất tiền oan.

Theo đó, nghĩa vụ (mức phạt cọc) của các bên khi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thực hiện như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (thỏa thuận khác ở đây là mức phạt cọc cao hơn hoặc thấp hơn so với quy định hoặc thỏa thuận không phạt cọc…).

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất?

Theo quy định, hình thức đặt cọc bao gồm văn bản hoặc là lời nói. Riêng hình thức bằng văn bản gồm nhiều loại khác nhau, đó là hợp đồng đặt cọc có công chứng, hợp đồng đặt cọc có chứng thực, hợp đồng đặt cọc có người làm chứng, hợp đồng đặt cọc không có người làm chứng.

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014, trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng (không mua) và đồng thời không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng thì bên nhận đặt cọc vẫn chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường mà không bị hạn chế bởi bất kỳ quy định nào, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

_^>>> Xem thêm: Cách tính phí công chứng hợp đồng tặng cho bất động sản từ bố mẹ sang con.

Việc này xuất phát từ một số lý do sau đây:

(1) Không có quy định nào cấm, hạn chế quyền chuyển nhượng của bên nhận đặt cọc khi bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng và đồng thời không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng (điều này khá dễ hiểu, bởi lẽ không thể vì hành vi vi phạm của bên đặt cọc mà bên nhận đặt cọc bị hạn chế, mất quyền chuyển nhượng).

(2) Khi hết thời hạn đặt cọc, bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng là hành vi vi phạm hợp đồng; khi đó phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

(3) Bản chất của công chứng

Bản chất của công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc thì công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của thỏa thuận giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.

Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 như sau:

“1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”.

Theo đó, nếu không có thỏa thuận khác thì công chứng không làm hạn chế, mất quyền chuyển nhượng nhà đất khi bên nhận đặt cọc không hủy hợp đồng đặt cọc. Điều này này là hiển nhiên, bởi lẽ trường hợp này công chứng không quyết định nội dung của hợp đồng (quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện theo thỏa thuận với điều kiện không trái luật, không trái đạo đức xã hội).

Trên thực tế, khi hết thời hạn đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng (từ chối mua) thì có thể có một số tổ chức công chứng không công chứng hợp đồng chuyển nhượng giữa bên nhận đặt cọc với bên thứ ba.

_^>>> Xem thêm: Phí công chứng khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất tính theo khung nhà nước hay giá trị thực tế của tài sản?

Nguyên nhân của việc này có thể là:

– Bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có thỏa thuận về việc không được chuyển nhượng nhà đất khi không (chưa) hủy hợp đồng đặt cọc đã ký kết (nếu có điều khoản này thì bên nhận đặt cọc tự mua dây buộc mình).

– Công chứng viên cố tình làm khó bên nhận đặt cọc.

Giải pháp: Nếu thuộc trường hợp không có thỏa thuận khác mà tổ chức công chứng vẫn làm khó bên nhận đặt cọc thì xử lý theo các hướng sau:

– Yêu cầu công chứng viên giải thích, trong đó chỉ rõ căn cứ pháp lý về việc từ chối thực hiện yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

– Lựa chọn công chứng tại đơn vị khác hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Lời khuyên trước khi ký hợp đồng đặt cọc:

– Không nên thỏa thuận thêm các điều khoản trong trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, nhất là khi không am hiểu pháp luật về lĩnh vực này.

– Đọc kỹ nội dung các điều khoản trước khi ký kết.

– Hợp đồng đặt cọc phải ghi thời hạn (hết thời hạn này thì quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).

_^>>> Xem thêm: Hướng dẫn cách kiểm tra tình trạng nhà đất đang có tranh chấp trước khi xuống tiền mua.

Như vậy, trên đây là giải đáp cho vấn đề “Không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất?”. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

_^>>> Hợp đồng mua bán đất khi công chứng, chứng thực cần lưu ý gì?

_^>>> Dịch vụ công chứng lấy ngay tại Hà Nội, kể cả cuối tuần.

_^>>> Địa chỉ ngân hàng cho vay vốn mua nhà ở xã hội lãi suất thấp nhất hiện nay

_^>>> Phí công chứng đính chính hợp đồng tại văn phòng công chứng là bao nhiêu?

_^>>> Công chứng mua bán căn hộ chung cư từ chủ đầu tư, chưa có sổ cần giấy tờ gì?

_^>>> Công chứng mua bán qua ủy quyền có hợp pháp không? Cách phòng tránh tranh chấp phát sinh khi mua bán qua ủy quyền.

_^>>> Những lưu ý khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền tặng cho tài sản là nhà ở xã hội