Mua nhà trả góp là lựa chọn phổ biến trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao. Tuy nhiên, nếu thiếu hiểu biết pháp luật, người mua dễ gặp phải nhiều rủi ro mua nhà trả góp như tranh chấp hợp đồng, nợ xấu hoặc mất quyền sở hữu. Bài viết này sẽ chỉ ra những rủi ro thường gặp, căn cứ pháp lý liên quan và kinh nghiệm để hạn chế.
>>> Xem thêm:Văn phòng công chứng có được phép công chứng giấy tờ tiếng nước ngoài không?
📌 Căn cứ pháp lý về mua nhà trả góp
Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 463: Người vay có nghĩa vụ trả nợ đúng hạn cả gốc và lãi.
Luật Nhà ở 2014 – Điều 118: Chỉ những dự án đủ điều kiện pháp lý mới được phép mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 – Điều 55: Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, giấy phép xây dựng.
Thông tư 39/2016/TT-NHNN: Quy định minh bạch về lãi suất, phí và điều kiện vay vốn từ ngân hàng.
👉 Đây là khung pháp lý quan trọng để người mua nắm rõ, tránh bị rơi vào bẫy hợp đồng hoặc dự án không hợp lệ.
Ngân hàng thường áp dụng lãi suất ưu đãi thấp trong 12 – 24 tháng đầu. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể tăng mạnh, gây áp lực trả nợ.
Nếu không dự trù quỹ dự phòng, người vay dễ rơi vào tình trạng nợ xấu.
📍 Ví dụ: Anh Hùng vay mua căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi 7%/năm trong 12 tháng. Sau ưu đãi, lãi suất tăng lên 12% → số tiền trả hàng tháng tăng thêm 5 triệu đồng.
Rủi ro 2 – Dự án nhà trả góp chưa đủ điều kiện pháp lý 🏗️
Một số chủ đầu tư huy động vốn khi chưa có giấy phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Luật Nhà ở 2014, Điều 118, giao dịch như vậy có thể bị tuyên vô hiệu, người mua khó đòi lại tiền.
📍 Ví dụ: Vụ tranh chấp tại Bình Dương, khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai, nhưng dự án chưa có giấy phép xây dựng. Hợp đồng bị vô hiệu, người mua mất nhiều năm khởi kiện để đòi lại tiền.
Rủi ro 3 – Hợp đồng tín dụng bất lợi 📑
Hợp đồng có thể ẩn các điều khoản về: phí trả trước hạn, lãi phạt chậm trả, nghĩa vụ bảo hiểm.
Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ, nhưng nhiều khách hàng không đọc kỹ đã ký vội.
👉 Điều này khiến khi phát sinh tranh chấp, bên vay thường chịu bất lợi.
Rủi ro 4 – Nguy cơ nợ xấu, mất khả năng trả nợ 💸
Nếu vay vượt quá khả năng tài chính, người mua dễ rơi vào nhóm nợ xấu theo Điều 4 Thông tư 11/2021/TT-NHNN.
Khi đã có nợ xấu, việc vay vốn ngân hàng khác gần như không thể, thậm chí có nguy cơ bị phát mãi tài sản thế chấp.
Rủi ro 5 – Không được cấp sổ hồng đúng hạn 📜
Một số dự án chủ đầu tư chậm bàn giao sổ hồng, khiến khách hàng không thể sang tên quyền sở hữu.
Theo Luật Nhà ở 2014, Điều 26, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng.
📍 Ví dụ: Tại TP.HCM, nhiều cư dân mua chung cư trả góp nhưng phải chờ 5 – 7 năm mới được cấp sổ hồng, ảnh hưởng đến quyền lợi sở hữu.
>>> Xem thêm: Những điều cần hỏi ngân hàng trước khimua nhà trả góp
🎯 Kinh nghiệm tránh rủi ro khi mua nhà trả góp
1. Tính toán khả năng tài chính
Chỉ vay ≤ 70% giá trị căn nhà.
Khoản trả hàng tháng ≤ 40% tổng thu nhập.
2. Kiểm tra pháp lý dự án
Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản nghiệm thu.
3. Đọc kỹ hợp đồng mua nhà trả góp để tránh rủi ro
Xem kỹ lãi suất sau ưu đãi, phí phạt trả nợ trước hạn, nghĩa vụ bảo hiểm.
Nếu cần, nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trước khi ký.
4. Chuẩn bị quỹ dự phòng
Dự trù ít nhất 6 tháng chi phí trả nợ để tránh biến động lãi suất hoặc giảm thu nhập.
5. Chọn ngân hàng uy tín tránh rủi ro xảy ra khi mua nhà trả góp
Ưu tiên các ngân hàng lớn, công khai minh bạch lãi suất và hợp tác với nhiều chủ đầu tư uy tín.
>>> Xem thêm: So sánh mức phí công chứng tại các văn phòng công chứng phổ biến ở Hà Nội
📍 Ví dụ minh họa thực tế rủi ro khi mua nhà trả góp
Gia đình chị Lan (Hà Nội) mua căn hộ 3 tỷ đồng, vay ngân hàng 2,1 tỷ (70%) trong 20 năm.
Năm đầu: lãi suất 7%/năm → trả khoảng 15,5 triệu/tháng.
Sau 2 năm, lãi suất tăng lên 11% → trả 19 triệu/tháng. 👉 Nhờ chuẩn bị sẵn quỹ dự phòng 200 triệu, gia đình chị Lan vẫn đảm bảo trả nợ đúng hạn, tránh rơi vào nợ xấu.
Rủi ro mua nhà trả góp có thể xuất phát từ lãi suất biến động, dự án chưa đủ pháp lý, hợp đồng bất lợi hoặc khả năng tài chính hạn chế. Người mua cần tỉnh táo, nắm chắc quy định pháp luật, đọc kỹ hợp đồng và chuẩn bị kế hoạch tài chính dài hạn để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
