Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuHợp đồng tặng cho đất giữ quyền hưởng dụng là phương án nhiều gia đình quan tâm khi muốn chuyển quyền sử dụng đất cho con cháu nhưng vẫn bảo đảm quyền sinh sống, khai thác và hưởng lợi từ tài sản trong suốt cuộc đời. Cách sắp xếp này thường được cân nhắc khi cha mẹ muốn tặng cho đất cho con nhưng vẫn cần nơi ở ổn định.
Tuy nhiên, tặng cho quyền sử dụng đất và xác lập quyền hưởng dụng là những vấn đề pháp lý cần được phân biệt rõ. Nếu chỉ lập hợp đồng tặng cho thông thường, người tặng có thể không còn quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất việc chuyển quyền.
Vì vậy, các bên cần xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của mình. Nội dung thỏa thuận cũng phải phù hợp với pháp luật về đất đai và dân sự.
Vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữ lại quyền hưởng dụng trọn đời cần có những nội dung gì? Người tặng có được tiếp tục ở trên đất sau khi tặng cho không? Các bên cần lưu ý gì khi công chứng hợp đồng?
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn tìm hiểu những vấn đề quan trọng trước khi thực hiện giao dịch.
>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc bằng tài sản đảm bảo: Hướng dẫn ký công chứng ngừa tranh chấp
1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữ lại quyền hưởng dụng trọn đời là gì?
1.1. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có giữ quyền hưởng dụng
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho. Theo đó, bên tặng cho chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận mà không yêu cầu đền bù, theo quy định pháp luật.
Quyền hưởng dụng được quy định tại Điều 257 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đây là quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định.
Khi muốn giữ quyền sử dụng, khai thác tài sản trong suốt cuộc đời, các bên có thể nghiên cứu việc xác lập quyền hưởng dụng theo thỏa thuận. Tuy nhiên, cần xác định rõ đối tượng tài sản, phạm vi quyền và cách thức thực hiện để phù hợp với pháp luật đất đai.
Đặc biệt, không nên mặc nhiên cho rằng chỉ cần ghi cụm từ “giữ quyền hưởng dụng trọn đời” trong hợp đồng tặng cho là quyền này sẽ tự động được công nhận và đăng ký theo đúng mong muốn của các bên.
1.2. Quyền hưởng dụng trọn đời được hiểu như thế nào?
Theo Điều 260 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hạn hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu người hưởng dụng là cá nhân, thời hạn tối đa có thể kéo dài đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên.
Trong thực tế, người tặng cho có thể mong muốn tiếp tục sinh sống trên đất sau khi chuyển quyền cho con. Một số trường hợp khác còn có nhu cầu khai thác tài sản hoặc hưởng nguồn thu từ tài sản đó.
Tuy nhiên, cần phân biệt quyền hưởng dụng với quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Ba vấn đề này không hoàn toàn đồng nhất.
Việc xác lập quyền hưởng dụng phải được thiết kế phù hợp với tính chất pháp lý của tài sản. Các bên nên làm rõ quyền nào được giữ lại, quyền nào được chuyển giao và thời điểm bắt đầu, chấm dứt quyền.
1.3. Vì sao cần thỏa thuận rõ quyền của người tặng cho?
Sau khi tặng cho quyền sử dụng đất, người tặng có thể không còn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận nếu việc chuyển quyền đã hoàn tất theo quy định.
Nếu vẫn muốn tiếp tục sinh sống hoặc khai thác tài sản, người tặng cần có phương án pháp lý phù hợp. Việc chỉ dựa vào quan hệ gia đình hoặc lời hứa miệng có thể dẫn đến tranh chấp.
Thỏa thuận bằng văn bản giúp các bên xác định rõ phạm vi quyền được giữ lại. Nội dung này cũng là cơ sở để xử lý bất đồng khi phát sinh.
Chẳng hạn, cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất nhưng muốn tiếp tục ở trong căn nhà trên đất đến cuối đời. Các bên cần xác định rõ phần tài sản được sử dụng, quyền quản lý và trách nhiệm thanh toán chi phí.
Tuy nhiên, trước khi lập hợp đồng, cần kiểm tra xem phương án xác lập quyền hưởng dụng được dự kiến có phù hợp với quy định áp dụng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay không.
2. Điều kiện và nội dung cần có trong hợp đồng
2.1. Điều kiện đối với quyền sử dụng đất được tặng cho
Trước khi lập hợp đồng, các bên cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất.
Theo Luật Đất đai năm 2024, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện tương ứng với loại đất và giao dịch cụ thể. Các điều kiện này cần được xem xét theo quy định hiện hành.
Người tặng cho cần kiểm tra những vấn đề sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ thuộc trường hợp được pháp luật cho phép thực hiện giao dịch.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp ngăn chặn làm ảnh hưởng đến giao dịch.
- Đất còn thời hạn sử dụng nếu thuộc trường hợp có thời hạn.
- Đáp ứng các điều kiện khác theo loại đất và trường hợp tặng cho cụ thể.
Ngoài ra, cần xác định đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng. Nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung hoặc có đồng chủ thể sử dụng, việc tặng cho phải bảo đảm quyền của những người liên quan.
2.2. Xác định rõ bên tặng cho và bên nhận tặng cho
Hợp đồng cần ghi đầy đủ thông tin của các bên tham gia.
Đối với cá nhân, thông tin thường bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, giấy tờ xác định nhân thân và địa chỉ. Nếu có nhiều người cùng đứng tên quyền sử dụng đất, cần xác định đầy đủ chủ thể có quyền định đoạt.
Bên nhận tặng cho cũng cần được xác định rõ. Nếu tặng cho con hoặc cháu, các bên nên kiểm tra thông tin nhân thân và năng lực tham gia giao dịch.
Trường hợp một bên không trực tiếp ký hợp đồng, việc đại diện phải đáp ứng điều kiện theo quy định.
Việc xác định đúng chủ thể giúp hạn chế tranh chấp về hiệu lực hợp đồng và quyền lợi của những người có liên quan.
2.3. Mô tả chính xác thửa đất và tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng cần thể hiện chính xác thông tin về thửa đất được tặng cho.
Các thông tin quan trọng thường gồm số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và thông tin Giấy chứng nhận.
Nếu trên đất có nhà ở hoặc công trình, các bên cần xác định rõ tài sản nào thuộc phạm vi tặng cho.
Đây là nội dung đặc biệt quan trọng khi người tặng muốn tiếp tục ở trên đất. Chẳng hạn, người tặng có thể muốn giữ quyền sử dụng một căn nhà hoặc một phần diện tích cụ thể.
Tuy nhiên, việc giữ lại quyền sử dụng một phần tài sản phải được thiết kế phù hợp với tình trạng pháp lý thực tế. Không nên ghi nhận quyền đối với một phần đất chưa đủ điều kiện xác lập độc lập như một thửa đất riêng.
2.4. Ghi rõ quyền và phạm vi hưởng dụng được giữ lại
Đây là nội dung cần được cân nhắc kỹ nhất khi lập hợp đồng.
Các bên cần xác định người được hưởng dụng là ai, thời hạn hưởng dụng và tài sản thuộc phạm vi hưởng dụng. Nếu dự kiến kéo dài đến hết đời, cần ghi rõ thời điểm chấm dứt quyền theo thỏa thuận và pháp luật áp dụng.
Ngoài ra, nên làm rõ các vấn đề sau:
- Người hưởng dụng có được tiếp tục cư trú trên đất hay không.
- Phạm vi sử dụng nhà ở và công trình được giữ lại.
- Người hưởng dụng có được khai thác hoặc thu hoa lợi, lợi tức từ tài sản hay không.
- Trách nhiệm thanh toán điện, nước, thuế, phí và chi phí bảo trì.
- Cách xử lý khi tài sản cần sửa chữa hoặc phát sinh hư hỏng.
- Quyền của bên nhận tặng cho trong thời gian người khác đang hưởng dụng.
Nội dung thỏa thuận cần rõ ràng và không mâu thuẫn với quy định về quyền sử dụng đất. Nếu mục đích chính là bảo đảm chỗ ở cho người tặng, các bên cũng nên xem xét liệu việc xác lập quyền cư trú hoặc thỏa thuận sử dụng tài sản có phù hợp hơn hay không.
2.5. Phân định quyền và nghĩa vụ của các bên
Bên nhận tặng cho cần biết rõ những quyền mình được thực hiện sau khi nhận tài sản. Đồng thời, bên này phải tôn trọng các quyền hợp pháp đã được xác lập cho người khác.
Ngược lại, người giữ quyền hưởng dụng cần sử dụng tài sản đúng công dụng và bảo quản tài sản theo quy định. Việc khai thác tài sản không được làm ảnh hưởng trái pháp luật đến quyền của bên nhận tặng cho.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, người hưởng dụng có những quyền và nghĩa vụ riêng. Chủ sở hữu tài sản cũng có quyền, nghĩa vụ tương ứng trong thời gian quyền hưởng dụng tồn tại.
Do đó, hợp đồng nên phân định rõ trách nhiệm sửa chữa, bảo quản và xử lý chi phí phát sinh. Nếu các bên dự kiến áp dụng một cơ chế khác với quy định mặc định, cần kiểm tra tính hợp pháp trước khi ghi nhận.
>>> Xem thêm: Nếu bạn đang ở xa, việc tìm hiểu công chứng ủy quyền càng trở nên cần thiết
3. Thủ tục lập và công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
3.1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Trước khi đến tổ chức hành nghề công chứng, các bên nên chuẩn bị hồ sơ cần thiết.
Hồ sơ có thể bao gồm:
- Dự thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nếu đã chuẩn bị.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến tài sản gắn liền với đất.
- Giấy tờ xác định nhân thân của các bên.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc căn cứ xác định tài sản riêng, nếu cần.
- Văn bản ủy quyền hợp lệ, nếu giao dịch được thực hiện thông qua người đại diện.
- Tài liệu khác theo yêu cầu của giao dịch và quy định pháp luật.
Nếu hợp đồng có nội dung về quyền hưởng dụng trọn đời, nên cung cấp thông tin đầy đủ ngay khi trao đổi với công chứng viên.
Việc này giúp xác định đúng bản chất giao dịch. Đồng thời, các bên có thể được hướng dẫn về cách thể hiện thỏa thuận phù hợp với pháp luật.
3.2. Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất
Trước khi công chứng, cần kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận và các tài liệu liên quan.
Công chứng viên sẽ xem xét hồ sơ trong phạm vi trách nhiệm nghề nghiệp. Tùy trường hợp, có thể cần làm rõ quyền sở hữu chung, tình trạng thế chấp hoặc các hạn chế liên quan đến thửa đất.
Nếu đất đang có tranh chấp hoặc bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, giao dịch có thể không đáp ứng điều kiện thực hiện.
Các bên cũng nên kiểm tra xem việc tặng cho có ảnh hưởng đến quyền của vợ chồng hoặc những người cùng có quyền sử dụng đất hay không.
Việc rà soát trước giúp hạn chế nguy cơ hợp đồng phải sửa đổi hoặc không thể hoàn tất thủ tục.
3.3. Thỏa thuận về quyền hưởng dụng trước khi ký
Trước khi ký, người tặng và người nhận cần thống nhất đầy đủ nội dung về quyền được giữ lại.
Không nên chỉ ghi chung rằng người tặng được ở trên đất đến cuối đời mà không xác định phạm vi và trách nhiệm cụ thể.
Các bên cần làm rõ quyền sử dụng nhà, việc khai thác tài sản và cách xử lý khi phát sinh bất đồng. Nếu muốn bảo đảm quyền của người tặng sau khi chuyển quyền sử dụng đất, cần xác định cơ chế pháp lý phù hợp.
Công chứng viên có thể trao đổi về nội dung hợp đồng và những vấn đề cần làm rõ. Tuy nhiên, hiệu lực của từng thỏa thuận vẫn phải được xem xét theo quy định pháp luật áp dụng.
3.4. Ký kết hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng
Sau khi hồ sơ được kiểm tra, các bên thực hiện thủ tục công chứng theo quy định.
Công chứng viên kiểm tra giấy tờ, làm rõ ý chí tự nguyện và năng lực tham gia giao dịch của các bên. Nội dung hợp đồng cũng được xem xét trước khi ký.
Các bên cần đọc kỹ toàn bộ hợp đồng, đặc biệt là điều khoản về quyền hưởng dụng, thời hạn và trách nhiệm tài chính.
Nếu phát hiện nội dung chưa đúng với thỏa thuận, cần đề nghị chỉnh sửa trước khi ký. Không nên ký khi vẫn còn vấn đề chưa được làm rõ.
Sau khi đáp ứng các điều kiện, hợp đồng được ký và công chứng theo trình tự pháp luật.
3.5. Thực hiện đăng ký biến động đất đai sau khi công chứng
Công chứng hợp đồng chưa đồng nghĩa với việc mọi thủ tục về đất đai đã hoàn tất.
Sau khi ký hợp đồng, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định. Hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào giao dịch, tình trạng Giấy chứng nhận và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Đối với thỏa thuận giữ quyền hưởng dụng, cần đặc biệt lưu ý khả năng ghi nhận và bảo đảm quyền này trong hệ thống đăng ký. Không nên mặc nhiên cho rằng nội dung trong hợp đồng sẽ tự động được thể hiện trên Giấy chứng nhận.
Vì vậy, nên làm rõ phương án đăng ký trước khi ký kết. Đây là bước quan trọng để hạn chế rủi ro khi quyền sử dụng đất đã được chuyển sang người nhận tặng cho.
4. Những lưu ý quan trọng khi tặng cho đất và giữ quyền hưởng dụng trọn đời
4.1. Không nhầm lẫn giữa quyền hưởng dụng và quyền sử dụng đất
Quyền hưởng dụng và quyền sử dụng đất là hai khái niệm cần được phân biệt.
Quyền hưởng dụng theo Bộ luật Dân sự tập trung vào việc khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Trong khi đó, quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai.
Vì vậy, không nên mặc nhiên áp dụng mọi quy định về hưởng dụng tài sản cho quyền sử dụng đất mà không xem xét quy định chuyên ngành.
Trước khi lập hợp đồng, cần xác định chính xác quyền nào được chuyển giao và quyền nào được giữ lại. Cách thể hiện phải phù hợp với bản chất giao dịch.
4.2. Làm rõ quyền của người tặng khi người nhận muốn chuyển nhượng đất
Sau khi nhận tặng cho, người nhận có thể phát sinh nhu cầu chuyển nhượng hoặc định đoạt quyền sử dụng đất.
Nếu trước đó các bên có thỏa thuận về quyền hưởng dụng, cần làm rõ cách xử lý khi quyền sử dụng đất được chuyển giao cho người khác.
Theo Điều 263 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt tài sản nhưng không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập.
Tuy nhiên, việc áp dụng nguyên tắc này đối với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cần được xem xét cùng pháp luật đất đai và cơ chế đăng ký tương ứng.
Do đó, hợp đồng cần được soạn thảo cẩn trọng. Các bên nên xác định rõ phương án bảo vệ quyền lợi của người hưởng dụng khi phát sinh giao dịch tiếp theo.
4.3. Thỏa thuận cụ thể về chi phí và việc bảo quản tài sản
Trong thời gian người tặng tiếp tục sử dụng tài sản, có thể phát sinh chi phí sinh hoạt, bảo trì và sửa chữa.
Nếu không thống nhất từ đầu, những khoản chi này dễ trở thành nguyên nhân gây tranh chấp.
Các bên nên xác định ai chịu chi phí điện, nước và các khoản sử dụng thường xuyên. Đồng thời, cần phân định trách nhiệm đối với hư hỏng lớn hoặc việc sửa chữa cần thiết.
Nếu có nhà ở trên đất, nên làm rõ trách nhiệm bảo quản nhà và công trình phụ trợ.
Thỏa thuận càng cụ thể thì khả năng phát sinh bất đồng càng được hạn chế.
4.4. Xác định thời điểm chấm dứt quyền hưởng dụng
Nếu quyền hưởng dụng được xác lập cho cá nhân đến hết đời, hợp đồng cần thể hiện rõ thời hạn và căn cứ chấm dứt.
Theo Điều 265 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền hưởng dụng có thể chấm dứt khi hết thời hạn, theo thỏa thuận, khi người hưởng dụng từ bỏ quyền hoặc trong những trường hợp khác do luật quy định.
Khi quyền hưởng dụng chấm dứt, việc hoàn trả tài sản được xem xét theo Điều 266 Bộ luật Dân sự năm 2015 và thỏa thuận hợp pháp của các bên.
Vì vậy, cần quy định rõ cách xử lý tài sản và giấy tờ liên quan sau khi quyền hưởng dụng kết thúc. Nội dung này đặc biệt quan trọng nếu người hưởng dụng tiếp tục cư trú trên đất trong thời gian dài.
4.5. Cân nhắc phương án pháp lý phù hợp với mục đích gia đình
Không phải mọi trường hợp đều cần sử dụng cùng một hình thức giao dịch.
Nếu mục đích là chuyển quyền sử dụng đất cho con nhưng vẫn bảo đảm chỗ ở cho cha mẹ, các bên nên xem xét kỹ nhu cầu thực tế. Có trường hợp cần xác lập quyền hưởng dụng; trường hợp khác có thể phù hợp hơn với thỏa thuận về quyền cư trú hoặc phương án pháp lý khác.
Việc lựa chọn phải dựa trên tình trạng tài sản, quyền của các bên và khả năng thực hiện thủ tục theo pháp luật.
Đặc biệt, nếu muốn giữ quyền lợi trong suốt cuộc đời, người tặng nên làm rõ cơ chế bảo vệ quyền đó trước khi chuyển giao tài sản.
Không nên chỉ dựa vào lời hứa trong gia đình. Một thỏa thuận được xây dựng đúng pháp luật sẽ giúp các bên chủ động hơn trong quá trình thực hiện.
>>> Xem thêm: Một giao dịch an toàn bắt đầu từ việc hiểu đúng các bước công chứng mua bán nhà đất
Kết luận
Hợp đồng tặng cho đất giữ quyền hưởng dụng là vấn đề cần được xem xét cẩn trọng khi người tặng muốn chuyển quyền sử dụng đất cho người thân nhưng vẫn duy trì quyền khai thác hoặc sử dụng tài sản trong suốt cuộc đời. Các bên cần phân biệt rõ quyền hưởng dụng với quyền sử dụng đất và xác định chính xác nội dung được chuyển giao, quyền được giữ lại.
Trước khi ký, cần kiểm tra tình trạng pháp lý của đất, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thỏa thuận rõ trách nhiệm của mỗi bên. Đặc biệt, cần làm rõ khả năng xác lập, bảo đảm và đăng ký quyền theo quy định áp dụng. Điều này giúp hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người tặng cũng như người nhận.
Nếu cần tư vấn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, thỏa thuận giữ quyền hưởng dụng, hồ sơ công chứng hoặc thủ tục đăng ký liên quan, khách hàng có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thực hiện thủ tục phù hợp.
>>> Xem thêm: Đừng để một lựa chọn thiếu thông tin làm chậm cả kế hoạch của bạn tại văn phòng công chứng
>>> Xem thêm: Không phải hồ sơ song ngữ nào cũng giống nhau, nhất là khi cần công chứng dịch thuật
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com