Hợp đồng tặng cho nhà đất kèm thỏa thuận phải giữ nguyên kiến trúc cũ

Nhiều gia đình muốn tặng cho nhà đất nhưng vẫn bảo tồn kiến trúc lâu đời. Đó có thể là nhà cổ, nhà thờ họ hoặc công trình mang giá trị kỷ niệm. Vì vậy, các bên thường đặt ra yêu cầu không tự ý phá dỡ hoặc cải tạo.

Tuy nhiên, thỏa thuận này cần được thể hiện đúng cách. Hợp đồng tặng cho đất giữ kiến trúc cũ không chỉ ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất. Văn bản còn cần xác định nghĩa vụ bảo tồn của người nhận. Nếu điều khoản thiếu rõ ràng, việc thực hiện có thể phát sinh tranh chấp.

>>> Xem thêm: Hợp đồng ủy quyền nộp tiền phạt nộp chậm thuế thu nhập cá nhân

1. Có được thỏa thuận giữ nguyên kiến trúc cũ khi tặng cho nhà đất không?

1.1. Pháp luật cho phép tặng cho tài sản kèm điều kiện

Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015, tặng cho là giao dịch không yêu cầu đền bù. Bên nhận đồng ý tiếp nhận tài sản từ bên tặng cho.

Đặc biệt, Điều 462 cho phép tặng cho tài sản có điều kiện. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ. Nghĩa vụ đó có thể phát sinh trước hoặc sau khi tặng cho.

Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật. Đồng thời, điều kiện không được trái đạo đức xã hội.

Do đó, các bên có thể thỏa thuận giữ nguyên kiến trúc ngôi nhà. Người nhận có thể cam kết không tự ý phá dỡ công trình. Các bên cũng có thể quy định việc sửa chữa phải được thống nhất trước.

1.2. Thỏa thuận bảo tồn kiến trúc có thể bao gồm nội dung nào?

Tùy mục đích tặng cho, các bên có thể lựa chọn những nghĩa vụ phù hợp. Một số nội dung thường gặp gồm:

• Không phá dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình.
• Không tự ý thay đổi mặt tiền, kết cấu và hình dáng kiến trúc.
• Giữ lại các chi tiết kiến trúc có giá trị.
• Không thay đổi công năng sử dụng đã thống nhất.
• Chỉ sửa chữa khi có sự đồng ý bằng văn bản.
• Thực hiện bảo dưỡng định kỳ để tránh xuống cấp.
• Thông báo cho bên tặng cho khi công trình có nguy cơ hư hỏng.

Các bên cần mô tả cụ thể phần kiến trúc phải giữ lại. Có thể kèm bản vẽ, hình ảnh hoặc biên bản hiện trạng. Đây là căn cứ quan trọng khi xác định hành vi vi phạm.

1.3. Cần phân biệt thỏa thuận gia đình và nghĩa vụ bảo tồn theo pháp luật

Không phải mọi ngôi nhà lâu đời đều là di tích hoặc công trình được bảo vệ. Việc gia đình muốn giữ kiến trúc cũ không tự động tạo ra quy chế bảo tồn nhà nước.

Nếu công trình thuộc diện di tích hoặc có giá trị kiến trúc được quản lý, chủ sở hữu còn phải tuân thủ quy định chuyên ngành. Việc tu bổ, sửa chữa hoặc cải tạo có thể cần thủ tục riêng.

Vì vậy, trước khi lập hợp đồng, các bên nên kiểm tra tình trạng pháp lý của công trình. Không nên chỉ dựa vào tuổi đời hoặc giá trị tinh thần của ngôi nhà.

2. Cách ghi điều khoản giữ nguyên kiến trúc trong hợp đồng tặng cho

2.1. Xác định rõ phạm vi kiến trúc phải bảo tồn

Điều khoản cần mô tả chính xác công trình và bộ phận cần giữ lại. Cách ghi chung chung như “không được thay đổi kiến trúc” dễ gây tranh cãi.

Các bên nên xác định rõ:

• Diện tích và vị trí công trình cần bảo tồn.
• Kết cấu chịu lực, mái, tường và mặt tiền.
• Cửa, cầu thang, sân vườn hoặc chi tiết trang trí.
• Những hạng mục được phép sửa chữa.
• Những thay đổi bị nghiêm cấm.

Nếu có nhiều hạng mục, nên lập phụ lục kèm theo. Hình ảnh hiện trạng cần thể hiện rõ từng vị trí. Các bên nên ký xác nhận phụ lục này.

2.2. Quy định cụ thể nghĩa vụ của bên nhận tặng cho

Bên nhận cần biết chính xác mình phải thực hiện những công việc nào. Hợp đồng nên nêu rõ nghĩa vụ bảo quản và duy trì công trình.

Ví dụ, bên nhận có thể cam kết không tự ý phá dỡ nhà chính. Việc sửa chữa kết cấu phải được bên tặng cho chấp thuận bằng văn bản. Bên nhận cũng cần thông báo khi công trình bị hư hỏng nghiêm trọng.

Tuy nhiên, điều khoản không nên hạn chế quyền sử dụng tài sản một cách mơ hồ. Các bên cần cân bằng giữa mục tiêu bảo tồn và quyền của chủ sở hữu mới.

2.3. Xác định thời hạn và trường hợp được sửa chữa

Thỏa thuận cần xác định thời gian phải giữ nguyên kiến trúc. Các bên có thể lựa chọn thời hạn cụ thể hoặc nghĩa vụ lâu dài. Cách lựa chọn phải phù hợp với mục đích tặng cho.

Ngoài ra, hợp đồng cần dự liệu tình huống công trình xuống cấp. Việc sửa chữa để bảo đảm an toàn không nên bị xem là vi phạm trong mọi trường hợp.

Các bên có thể quy định những trường hợp được phép can thiệp, chẳng hạn:

• Công trình có nguy cơ sập đổ.
• Cần sửa chữa để bảo đảm an toàn cho người sử dụng.
• Cơ quan có thẩm quyền yêu cầu khắc phục.
• Thiên tai gây hư hỏng nghiêm trọng.
• Việc sửa chữa đã được các bên thống nhất.

Nên quy định cả quy trình thông báo và chấp thuận. Điều này giúp hạn chế bất đồng khi phát sinh sự cố.

2.4. Thỏa thuận hậu quả khi bên nhận vi phạm

Đây là nội dung đặc biệt quan trọng. Hợp đồng cần xác định cách xử lý nếu bên nhận tự ý phá dỡ hoặc thay đổi kiến trúc.

Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, nếu nghĩa vụ được thực hiện sau khi tặng cho mà bên nhận không thực hiện, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Vì vậy, các bên nên quy định rõ nghĩa vụ bảo tồn là điều kiện của việc tặng cho. Đồng thời, cần mô tả hành vi nào được xem là vi phạm. Hợp đồng cũng nên xác định cách khắc phục và trách nhiệm bồi thường.

Không nên chỉ ghi “vi phạm sẽ bị hủy hợp đồng”. Cách ghi này chưa làm rõ căn cứ và hậu quả pháp lý. Việc đòi lại tài sản còn phụ thuộc điều kiện luật định và tình trạng thực tế.

>>> Xem thêm: Bạn muốn tiết kiệm thời gian chuẩn bị hồ sơ? Hãy tìm hiểu trước các quy định về chứng thực

3. Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất có điều kiện bảo tồn

3.1. Kiểm tra điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Trước khi lập hợp đồng, bên tặng cho cần kiểm tra điều kiện pháp lý. Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện thực hiện quyền tặng cho.

Thông thường, thửa đất cần đáp ứng những yêu cầu sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng.
• Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, cần kiểm tra quyền sở hữu đối với căn nhà. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung, phải xác định đầy đủ chủ thể có quyền định đoạt.

3.2. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp. Thành phần cụ thể phụ thuộc tình trạng tài sản và chủ thể giao dịch.

Thông thường, các bên cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
• CCCD (Căn cước công dân) của các bên.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân nếu cần.
• Giấy tờ xác định tài sản chung hoặc tài sản riêng.
• Dự thảo hợp đồng tặng cho nếu đã chuẩn bị.
• Phụ lục mô tả kiến trúc cần bảo tồn.
• Hình ảnh hoặc biên bản ghi nhận hiện trạng công trình.

Nếu có người đại diện ký hợp đồng, cần xuất trình giấy tờ đại diện hợp lệ. Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ và ý chí của các bên.

3.3. Công chứng hợp đồng và đăng ký biến động

Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản phải lập thành văn bản. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo quy định.

Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cá nhân, việc công chứng hoặc chứng thực cần tuân thủ pháp luật đất đai. Sau khi hoàn tất hợp đồng, các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Việc đăng ký giúp cập nhật thông tin người sử dụng đất và chủ sở hữu theo quy định. Các bên không nên nhầm lẫn giữa thời điểm ký hợp đồng và thời điểm hoàn tất chuyển quyền.

Khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên có thể trao đổi về nội dung điều kiện tặng cho. Các bên cần trình bày rõ mục tiêu bảo tồn. Điều khoản phải thể hiện đúng ý chí và có khả năng thực hiện.

4. Rủi ro pháp lý và lưu ý khi lập hợp đồng tặng cho đất giữ kiến trúc cũ

4.1. Điều khoản không rõ ràng có thể dẫn đến tranh chấp

Một số hợp đồng chỉ ghi bên nhận phải “giữ nguyên hiện trạng”. Tuy nhiên, văn bản không mô tả hiện trạng cụ thể. Khi xảy ra thay đổi, các bên khó xác định mức độ vi phạm.

Ví dụ, bên nhận thay mái ngói đã xuống cấp. Bên tặng cho lại cho rằng hành vi này làm thay đổi kiến trúc. Tranh chấp có thể phát sinh nếu hợp đồng không quy định ngoại lệ.

Vì vậy, cần lập phụ lục hiện trạng. Điều khoản cũng phải phân biệt sửa chữa cần thiết và thay đổi kiến trúc.

4.2. Không phải mọi vi phạm đều khiến hợp đồng tự động vô hiệu

Các bên cần phân biệt hợp đồng vô hiệu và việc vi phạm nghĩa vụ sau khi tặng cho. Đây là hai vấn đề pháp lý khác nhau.

Nếu hợp đồng được giao kết hợp pháp, việc bên nhận vi phạm điều kiện không mặc nhiên làm hợp đồng vô hiệu. Trường hợp nghĩa vụ phải thực hiện sau khi tặng cho không được thực hiện, bên tặng cho có thể áp dụng quyền theo Điều 462.

Việc đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường cần có căn cứ. Các bên có thể phải giải quyết tranh chấp tại Tòa án nếu không đạt được thỏa thuận.

4.3. Thỏa thuận riêng không thay thế quy định về xây dựng và bảo tồn

Cam kết giữ nguyên kiến trúc trong hợp đồng không thay thế giấy phép hoặc thủ tục hành chính. Chủ sở hữu vẫn phải tuân thủ quy định về xây dựng, quy hoạch và bảo vệ di sản.

Đối với công trình thuộc diện bảo vệ, việc sửa chữa có thể chịu yêu cầu nghiêm ngặt hơn. Người nhận cần kiểm tra quy chế quản lý áp dụng cho công trình.

Ngoài ra, thỏa thuận giữa hai bên không đương nhiên tạo ra hạn chế quyền sở hữu đối với mọi người thứ ba. Nếu bên nhận chuyển nhượng tài sản, việc xử lý cam kết còn phụ thuộc nội dung hợp đồng và quy định pháp luật liên quan.

Do đó, nếu mục tiêu là bảo tồn lâu dài, các bên cần tư vấn kỹ trước khi ký. Không nên chỉ dựa vào một câu cam kết đơn lẻ.

4.4. Lưu ý để hạn chế tranh chấp sau khi tặng cho

Để bảo vệ ý chí của bên tặng cho, hợp đồng nên được chuẩn bị cẩn trọng. Các bên cần thống nhất trước những nội dung quan trọng.

Một số lưu ý thiết thực gồm:

• Mô tả cụ thể từng hạng mục cần bảo tồn.
• Đính kèm hình ảnh và bản vẽ hiện trạng.
• Quy định rõ thời hạn giữ nguyên kiến trúc.
• Xác định trường hợp được sửa chữa hoặc cải tạo.
• Nêu cách thông báo và xin chấp thuận.
• Thỏa thuận hậu quả khi vi phạm nghĩa vụ.
• Lưu giữ hồ sơ công chứng và phụ lục kèm theo.

Đặc biệt, các bên cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ sau khi chuyển giao tài sản. Điều khoản càng cụ thể, khả năng phát sinh cách hiểu khác nhau càng thấp.

>>> Xem thêm: Thay vì loay hoay với thủ tục, hãy tìm hiểu trước về dịch vụ công chứng để chuẩn bị chu đáo hơn

Kết luận

Việc tặng cho nhà đất kèm điều kiện bảo tồn kiến trúc cần được chuẩn bị kỹ lưỡng. Các bên nên mô tả rõ công trình, nghĩa vụ và thời hạn thực hiện. Đồng thời, cần dự liệu trường hợp sửa chữa, hư hỏng và vi phạm cam kết.

Một hợp đồng tặng cho đất giữ kiến trúc cũ chặt chẽ sẽ giúp bảo vệ ý chí của bên tặng cho. Văn bản cũng hạn chế tranh chấp trong quá trình sử dụng tài sản. Trước khi ký, các bên nên rà soát điều kiện tặng cho và quy định bảo tồn liên quan.

Nếu cần tư vấn hoặc công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất có điều kiện, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được kiểm tra hồ sơ, tư vấn điều khoản và hỗ trợ công chứng đúng quy định.

>>> Xem thêm: Chọn nơi hỗ trợ phù hợp, chuẩn bị hồ sơ chu đáo và tìm hiểu trước quy trình tại văn phòng công chứng

>>> Xem thêm: Giữa nhiều đầu việc sau khi nhận chuyển nhượng bất động sản, đừng quên tìm hiểu dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Hà Nội

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com