Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất do người bị tai biến nặng lăn tay điểm chỉ

Khi người sở hữu nhà đất bị tai biến nặng, việc ký kết giấy tờ pháp lý thường gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt, người bệnh có thể bị liệt tay, không thể cầm bút hoặc không đủ sức trực tiếp đến văn phòng công chứng. Trong trường hợp này, liệu người bệnh có được lập hợp đồng ủy quyền để người thân thay mặt định đoạt nhà đất bằng hình thức lăn tay điểm chỉ?

Thực tế, hợp đồng ủy quyền nhà đất người bệnh nặng vẫn có thể được công chứng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Tuy nhiên, khả năng nhận thức, làm chủ hành vi và ý chí tự nguyện của người ủy quyền là những yếu tố quyết định. Không phải cứ có thể điểm chỉ là đương nhiên được công chứng.

>>> Xem thêm: Hợp đồng thế chấp tài sản là phương tiện thủy nội địa kinh doanh cát

1. Người bị tai biến nặng có được lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất không?

1.1. Tình trạng tai biến không đồng nghĩa với mất năng lực hành vi dân sự

Tai biến có thể khiến người bệnh bị liệt nửa người, mất khả năng vận động hoặc gặp khó khăn khi giao tiếp. Tuy nhiên, tình trạng sức khỏe này không đương nhiên làm mất năng lực hành vi dân sự.

Theo Điều 22 Bộ luật Dân sự năm 2015, một người chỉ bị xác định mất năng lực hành vi dân sự khi có quyết định của Tòa án. Việc tuyên bố phải dựa trên kết luận giám định pháp y tâm thần.

Do đó, cần phân biệt hai trường hợp:

• Người bị tai biến nhưng vẫn tỉnh táo, nhận thức rõ và hiểu được giao dịch: Có thể tự mình xác lập hợp đồng ủy quyền nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật.
• Người bị tai biến dẫn đến không thể nhận thức, làm chủ hành vi và đã bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự: Không thể tự mình lập hợp đồng ủy quyền.

Đối với trường hợp thứ hai, giao dịch phải do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện theo quy định.

1.2. Điều kiện để người bệnh được ủy quyền định đoạt nhà đất

Để lập hợp đồng ủy quyền, người bị tai biến cần đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:

• Có năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch.
• Nhận thức rõ nội dung và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền.
• Tự nguyện quyết định việc giao quyền cho người khác.
• Có khả năng thể hiện ý chí với công chứng viên.
• Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà đất hợp pháp.

Đặc biệt, người bệnh phải hiểu rõ mình đang giao quyền gì và cho ai. Việc ủy quyền không được thực hiện do bị ép buộc, lừa dối hoặc lợi dụng tình trạng sức khỏe.

1.3. Người bị tai biến không thể ký tên có được lăn tay điểm chỉ không?

Câu trả lời là có, nếu người bệnh vẫn đủ khả năng nhận thức và tự nguyện giao kết hợp đồng.

Theo Điều 50 Luật Công chứng năm 2024, việc điểm chỉ được sử dụng thay thế chữ ký khi người yêu cầu công chứng không ký được.

Khi điểm chỉ, người yêu cầu công chứng sử dụng vân tay ngón trỏ phải. Nếu không thể sử dụng, có thể dùng ngón trỏ trái. Trường hợp cả hai ngón đều không sử dụng được, có thể dùng ngón khác.

Công chứng viên phải ghi rõ ngón tay và bàn tay được sử dụng trong lời chứng.

Như vậy, người bị liệt tay do tai biến vẫn có thể điểm chỉ nếu còn khả năng sử dụng ngón tay phù hợp. Trường hợp không thể điểm chỉ, công chứng viên phải xem xét quy định về người làm chứng và điều kiện công chứng tương ứng.

2. Thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền nhà đất cho người bệnh nặng

2.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Gia đình nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ trước khi yêu cầu công chứng. Hồ sơ thông thường bao gồm:

Giấy tờ của người ủy quyền:

• CCCD hoặc thẻ căn cước còn giá trị sử dụng.
• Giấy tờ xác nhận thông tin cư trú nếu cần thiết.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi cần xác định chủ thể có quyền đối với tài sản.
• Giấy tờ liên quan đến tình trạng sức khỏe nếu cần làm rõ khả năng thực hiện giao dịch.

Giấy tờ của người được ủy quyền:

• CCCD hoặc thẻ căn cước.
• Thông tin cư trú và các giấy tờ liên quan theo yêu cầu.

Giấy tờ về nhà đất:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Hồ sơ pháp lý liên quan đến nguồn gốc tài sản.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng tài sản chung hoặc riêng nếu có.

Ngoài ra, công chứng viên có thể yêu cầu bổ sung giấy tờ để xác minh quyền sở hữu, tình trạng pháp lý và năng lực của người tham gia giao dịch.

2.2. Các bước thực hiện công chứng

Quy trình công chứng thường được thực hiện qua những bước sau:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Người thân liên hệ tổ chức hành nghề công chứng để trình bày tình trạng sức khỏe của người ủy quyền. Cần thông báo rõ người bệnh không thể ký tên và có nhu cầu điểm chỉ.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ và tư cách chủ thể

Công chứng viên kiểm tra giấy tờ tùy thân, giấy chứng nhận nhà đất và thông tin người được ủy quyền.

Đồng thời, công chứng viên cần đánh giá khả năng nhận thức, làm chủ hành vi và ý chí tự nguyện của người bệnh.

Bước 3: Soạn thảo và giải thích hợp đồng

Nội dung ủy quyền phải được xác định cụ thể. Người bệnh cần được giải thích đầy đủ về quyền hạn, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý.

Bước 4: Người bệnh thực hiện điểm chỉ

Nếu người bệnh không thể ký nhưng vẫn đủ điều kiện giao dịch, công chứng viên hướng dẫn điểm chỉ theo quy định.

Việc điểm chỉ phải được thực hiện trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên.

Bước 5: Ký và hoàn tất công chứng

Các chủ thể thực hiện việc ký, điểm chỉ theo quy định. Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, ký lời chứng và hoàn tất thủ tục.

2.3. Có thể công chứng tại nhà hoặc bệnh viện không?

Có. Đây là giải pháp phù hợp khi người bệnh bị tai biến nặng, không thể di chuyển đến văn phòng công chứng.

Theo quy định về địa điểm công chứng tại Luật Công chứng năm 2024, công chứng viên có thể thực hiện công chứng ngoài trụ sở trong những trường hợp luật định. Người già yếu, không thể đi lại hoặc có lý do chính đáng khác có thể được xem xét công chứng tại nơi ở hoặc địa điểm phù hợp.

Gia đình có thể đề nghị công chứng viên đến bệnh viện, nhà riêng hoặc nơi người bệnh đang điều trị.

Tuy nhiên, công chứng ngoài trụ sở không đồng nghĩa với việc bỏ qua các bước xác minh. Công chứng viên vẫn phải trực tiếp kiểm tra ý chí và điều kiện tham gia giao dịch của người bệnh.

>>> Xem thêm: Một chút chủ động hôm nay có thể giúp bạn tránh nhiều phiền toái ngày mai khi thực hiện chứng thực

3. Nội dung quan trọng trong hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất

3.1. Xác định rõ phạm vi quyền định đoạt

Đối với nhà đất, hợp đồng cần ghi nhận cụ thể những quyền mà người ủy quyền giao cho người được ủy quyền.

Tùy nhu cầu thực tế, phạm vi ủy quyền có thể bao gồm:

• Thay mặt liên hệ cơ quan nhà nước và tổ chức có thẩm quyền.
• Thực hiện thủ tục liên quan đến giấy chứng nhận nhà đất.
• Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Ký hợp đồng mua bán nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• Thực hiện thủ tục tặng cho, thế chấp hoặc giải chấp nếu được ủy quyền.
• Nộp hồ sơ, nhận kết quả và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Nhận tiền chuyển nhượng nếu người ủy quyền cho phép rõ ràng.

Không nên sử dụng nội dung ủy quyền chung chung như thay mặt toàn quyền định đoạt mọi tài sản. Phạm vi quyền hạn càng rõ thì nguy cơ tranh chấp càng được hạn chế.

3.2. Xác định thời hạn và quyền lợi của các bên

Hợp đồng cần quy định thời hạn ủy quyền cụ thể. Các bên có thể thỏa thuận thời hạn phù hợp với mục đích giao dịch.

Ngoài ra, cần làm rõ những nội dung sau:

• Người được ủy quyền có được ủy quyền lại hay không.
• Có được nhận tiền và quản lý tiền chuyển nhượng không.
• Nghĩa vụ báo cáo kết quả thực hiện công việc.
• Trách nhiệm đối với giấy tờ và tài sản được giao.
• Chi phí thực hiện công việc và thù lao ủy quyền.
• Các trường hợp chấm dứt hợp đồng.

Đặc biệt, cần cân nhắc kỹ việc cho phép người được ủy quyền tự quyết định giá bán và nhận tiền. Đây là những quyền có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích tài sản của người bệnh.

3.3. Nhà đất là tài sản chung vợ chồng hoặc đồng sở hữu

Nếu nhà đất thuộc sở hữu chung vợ chồng, việc một người ủy quyền không đương nhiên thay thế ý chí của người còn lại.

Theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, việc định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Đối với nhà đất thuộc sở hữu chung của nhiều người, cần xác định phần quyền và sự đồng ý của các đồng sở hữu theo quy định.

Vì vậy, gia đình cần kiểm tra nguồn gốc tài sản trước khi lập hợp đồng. Việc này giúp hạn chế tranh chấp và tránh phải thực hiện lại thủ tục công chứng.

4. Những rủi ro cần lưu ý khi công chứng hợp đồng ủy quyền cho người bị tai biến

4.1. Người bệnh không còn khả năng nhận thức, làm chủ hành vi

Đây là vấn đề quan trọng nhất trong quá trình công chứng.

Nếu người bệnh hôn mê, mất khả năng nhận thức hoặc không thể hiểu nội dung giao dịch, công chứng viên không thể chỉ dựa vào dấu vân tay để xác nhận ý chí.

Trong trường hợp người bệnh đã bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, việc giao dịch phải được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật.

Gia đình không được tự ý điểm chỉ thay hoặc sử dụng dấu vân tay của người bệnh để hoàn tất hợp đồng. Hành vi này có thể dẫn đến tranh chấp và trách nhiệm pháp lý.

4.2. Không chứng minh được ý chí tự nguyện của người ủy quyền

Người bị tai biến có thể gặp khó khăn khi nói chuyện hoặc diễn đạt suy nghĩ. Công chứng viên cần có phương pháp trao đổi phù hợp để xác định ý chí thực sự.

Gia đình nên chuẩn bị hồ sơ y tế khi cần thiết. Tài liệu này có thể hỗ trợ làm rõ tình trạng sức khỏe và khả năng giao tiếp của người bệnh.

Tuy nhiên, giấy xác nhận của bệnh viện không tự động thay thế việc đánh giá năng lực hành vi dân sự. Công chứng viên vẫn phải trực tiếp xác minh các điều kiện công chứng.

4.3. Rủi ro lạm dụng quyền ủy quyền để chuyển nhượng nhà đất

Việc trao quyền định đoạt nhà đất cho người khác luôn tiềm ẩn rủi ro. Nguy cơ càng lớn khi người ủy quyền đang trong tình trạng sức khỏe yếu.

Để bảo vệ quyền lợi, gia đình nên lưu ý:

• Chọn người được ủy quyền thực sự đáng tin cậy.
• Ghi rõ bất động sản và phạm vi công việc.
• Quy định cụ thể quyền nhận tiền chuyển nhượng.
• Không ký giấy tờ để trống nội dung.
• Đọc kỹ toàn bộ hợp đồng trước khi điểm chỉ.
• Lưu giữ bản chính hoặc bản sao hợp đồng và giấy tờ liên quan.

Nếu có dấu hiệu ép buộc, lừa dối hoặc lợi dụng tình trạng bệnh tật, giao dịch có thể bị yêu cầu xem xét tính hợp pháp.

4.4. Lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng có kinh nghiệm

Công chứng hợp đồng ủy quyền cho người bệnh nặng đòi hỏi sự cẩn trọng. Công chứng viên cần kiểm tra cả hồ sơ tài sản và khả năng nhận thức của người ủy quyền.

Gia đình nên trao đổi trước với tổ chức hành nghề công chứng. Việc này giúp xác định giấy tờ cần chuẩn bị và phương án công chứng ngoài trụ sở.

Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ hỗ trợ tư vấn hồ sơ và thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền nhà đất. Người thân có thể trao đổi trước về tình trạng sức khỏe và nhu cầu điểm chỉ của người bệnh.

>>> Xem thêm: Để mỗi bước xử lý giấy tờ rõ ràng hơn, bạn nên tham khảo thông tin về dịch vụ công chứng

Kết luận

Việc lập hợp đồng ủy quyền nhà đất người bệnh nặng bằng hình thức lăn tay điểm chỉ là giải pháp có thể thực hiện khi người bệnh không thể ký tên nhưng vẫn đủ năng lực nhận thức, làm chủ hành vi và tự nguyện giao kết.

Gia đình cần đặc biệt lưu ý sự khác biệt giữa hạn chế vận động và mất năng lực hành vi dân sự. Không nên chỉ dựa vào giấy tờ y tế hoặc dấu vân tay để xác định giao dịch hợp pháp.

Để được hướng dẫn hồ sơ, kiểm tra điều kiện công chứng và hỗ trợ công chứng tại nơi người bệnh đang điều trị, gia đình có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hỗ trợ thủ tục công chứng phù hợp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

>>> Xem thêm: Khi lịch trình không cho phép đi lại nhiều, việc tìm hiểu trước thông tin từ văn phòng công chứng càng trở nên cần thiết

>>> Xem thêm: Một giao dịch bất động sản chỉ thật sự trọn vẹn khi thủ tục pháp lý được chú trọng; tham khảo dịch vụ sang tên sổ đỏ

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com