Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuCho thuê mặt bằng kinh doanh là cách khai thác tài sản khá phổ biến. Tuy nhiên, tranh chấp dễ phát sinh khi bên thuê tự ý sửa chữa hoặc cải tạo mặt bằng. Tình trạng này càng phức tạp nếu việc thi công làm hư hỏng kết cấu hoặc tài sản có sẵn.
Chủ nhà có thể phải tốn thêm chi phí khắc phục. Hoạt động kinh doanh cũng có thể bị ảnh hưởng. Vậy chủ nhà có quyền yêu cầu bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng không? Khi hợp đồng thuê mặt bằng bị tự ý sửa, các bên cần xem xét thỏa thuận và quy định pháp luật để lựa chọn cách xử lý phù hợp.
>>> Xem thêm: Hợp đồng ủy quyền thay mặt ký kết hợp đồng vay vốn tín dụng
1. Bên thuê tự ý cải tạo mặt bằng có vi phạm hợp đồng không?
1.1. Nghĩa vụ của bên thuê khi sử dụng mặt bằng
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thuê phải sử dụng tài sản đúng công dụng và mục đích đã thỏa thuận. Bên thuê cũng cần bảo quản tài sản theo quy định và thỏa thuận trong hợp đồng.
Nếu hợp đồng yêu cầu giữ nguyên hiện trạng, bên thuê phải tuân thủ điều khoản đó. Việc tự ý đập phá, thay đổi kết cấu hoặc tháo dỡ thiết bị có thể cấu thành vi phạm nghĩa vụ.
Tuy nhiên, không phải mọi hoạt động sửa chữa đều trái pháp luật. Cần xem xét nội dung hợp đồng, tính chất công việc và sự đồng ý của chủ nhà.
1.2. Phân biệt sửa chữa thông thường và cải tạo trái phép
Sửa chữa thông thường có thể bao gồm thay bóng đèn, sửa thiết bị nhỏ hoặc khắc phục hư hỏng trong quá trình sử dụng. Những công việc này cần căn cứ thỏa thuận và trách nhiệm bảo trì của các bên.
Ngược lại, việc đập tường, thay đổi hệ thống điện nước hoặc tháo dỡ hạng mục cố định có thể ảnh hưởng đến tài sản. Nếu chưa được chủ nhà đồng ý khi hợp đồng yêu cầu phải xin phép, bên thuê có nguy cơ phải chịu trách nhiệm.
Một số hoạt động cải tạo còn phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng, phòng cháy và các quy định chuyên ngành. Sự đồng ý của chủ nhà không thay thế giấy phép hoặc thủ tục bắt buộc.
1.3. Những điều khoản cần kiểm tra trong hợp đồng thuê
Khi xảy ra tranh chấp, cần rà soát hợp đồng thuê mặt bằng và phụ lục kèm theo. Đặc biệt, hãy kiểm tra các nội dung sau:
- Hiện trạng mặt bằng tại thời điểm bàn giao.
- Phạm vi sửa chữa, cải tạo được phép thực hiện.
- Yêu cầu xin chấp thuận trước khi thi công.
- Trách nhiệm bảo quản và sửa chữa tài sản.
- Nghĩa vụ khôi phục hiện trạng khi trả mặt bằng.
- Trách nhiệm bồi thường và trường hợp chấm dứt hợp đồng.
Nếu hợp đồng không quy định chi tiết, các bên cần đối chiếu quy định pháp luật liên quan. Chứng cứ về quá trình bàn giao và trao đổi giữa hai bên cũng rất quan trọng.
2. Quyền của chủ nhà khi bên thuê tự ý cải tạo gây hư hỏng
2.1. Yêu cầu dừng thi công và khắc phục vi phạm
Nếu phát hiện bên thuê cải tạo trái thỏa thuận, chủ nhà nên thông báo bằng văn bản. Nội dung cần nêu rõ hạng mục bị ảnh hưởng và yêu cầu xử lý.
Chủ nhà có thể yêu cầu dừng công việc gây hư hỏng. Đồng thời, cần đề nghị bên thuê cung cấp thông tin về phương án khắc phục.
Nếu có nguy cơ mất an toàn, cần ưu tiên biện pháp bảo vệ người và tài sản. Không nên tự ý thực hiện hành vi có thể làm phát sinh thiệt hại nghiêm trọng hơn.
2.2. Yêu cầu bồi thường thiệt hại
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, trách nhiệm bồi thường có thể phát sinh khi đáp ứng các điều kiện luật định. Chủ nhà cần xác định hành vi vi phạm, thiệt hại thực tế và căn cứ yêu cầu bồi thường.
Thiệt hại có thể liên quan đến chi phí sửa chữa, thay thế tài sản hoặc tổn thất khác được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, mỗi khoản yêu cầu cần có căn cứ chứng minh phù hợp.
Chủ nhà nên lưu giữ hóa đơn, báo giá và biên bản kiểm tra hiện trạng. Hình ảnh trước và sau khi cải tạo cũng có thể hỗ trợ xác định mức độ hư hỏng.
2.3. Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không?
Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng phụ thuộc căn cứ pháp luật và nội dung thỏa thuận. Không phải mọi hành vi sửa chữa trái phép đều tự động cho phép chủ nhà chấm dứt hợp đồng ngay lập tức.
Cần kiểm tra điều khoản vi phạm, nghĩa vụ thông báo và thời hạn khắc phục. Nếu có căn cứ chấm dứt, chủ nhà nên thực hiện đúng trình tự áp dụng.
Việc chấm dứt không đúng căn cứ có thể khiến chủ nhà phải chịu trách nhiệm ngược lại. Vì vậy, nên đánh giá hồ sơ trước khi gửi thông báo chính thức.
>>> Xem thêm: Tiến độ xử lý còn phụ thuộc vào hồ sơ và cơ quan có thẩm quyền; tìm hiểu dịch vụ làm sổ đỏ nhanh để có sự chuẩn bị thực tế
3. Cách xử lý khi mặt bằng bị cải tạo hư hỏng
3.1. Lập biên bản ghi nhận hiện trạng
Khi phát hiện hư hỏng, chủ nhà nên kiểm tra trực tiếp mặt bằng. Cần chụp ảnh, quay video và ghi nhận từng hạng mục bị ảnh hưởng.
Biên bản nên thể hiện thời điểm kiểm tra, tình trạng tài sản và mức độ hư hỏng. Nếu có thể, hai bên nên cùng ký xác nhận.
Trường hợp bên thuê không hợp tác, chủ nhà vẫn nên lưu giữ chứng cứ khách quan. Có thể mời đơn vị chuyên môn kiểm tra nếu hư hỏng liên quan đến kết cấu hoặc hệ thống kỹ thuật.
Không nên tự ý tháo dỡ công trình mới cải tạo khi chưa đánh giá rủi ro. Việc này có thể làm tăng thiệt hại hoặc gây khó khăn khi xác định nguyên nhân.
3.2. Gửi văn bản yêu cầu khắc phục
Sau khi thu thập chứng cứ, chủ nhà nên gửi thông báo cho bên thuê. Văn bản cần mô tả hành vi vi phạm và yêu cầu cụ thể.
Nội dung có thể bao gồm:
- Yêu cầu dừng việc cải tạo chưa được chấp thuận.
- Đề nghị khắc phục các hạng mục bị hư hỏng.
- Xác định thời hạn phản hồi và thực hiện.
- Yêu cầu hoàn trả chi phí nếu có căn cứ.
- Thông báo hướng xử lý nếu bên thuê không hợp tác.
Nên gửi thông báo theo phương thức có thể chứng minh việc giao nhận. Chủ nhà cần giữ lại bản sao và tài liệu liên quan.
Nếu bên thuê đồng ý khắc phục, hai bên nên lập biên bản thống nhất phương án. Biên bản cần xác định thời hạn, chi phí và trách nhiệm thực hiện.
3.3. Thương lượng phương án khôi phục mặt bằng
Thương lượng giúp các bên hạn chế thời gian và chi phí tranh chấp. Chủ nhà có thể yêu cầu bên thuê sửa chữa hoặc hoàn trả mặt bằng theo thỏa thuận.
Nếu hai bên thống nhất để chủ nhà tự sửa chữa, cần xác định rõ chi phí do bên nào chịu. Nên có báo giá, hóa đơn và biên bản nghiệm thu sau khi hoàn thành.
Trường hợp việc cải tạo làm tăng giá trị sử dụng, các bên vẫn cần căn cứ hợp đồng để xử lý. Không thể mặc nhiên yêu cầu chủ nhà thanh toán mọi chi phí cải tạo.
Nếu không đạt được thỏa thuận, chủ nhà có thể cân nhắc hòa giải hoặc khởi kiện. Phương án phù hợp phụ thuộc mức độ thiệt hại và chứng cứ hiện có.
4. Khởi kiện tranh chấp và phòng ngừa rủi ro khi cho thuê mặt bằng
4.1. Hồ sơ cần chuẩn bị khi khởi kiện
Nếu thương lượng không thành, chủ nhà có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Trước khi khởi kiện, cần xác định yêu cầu cụ thể và căn cứ pháp lý.
Hồ sơ có thể bao gồm:
- Hợp đồng thuê mặt bằng và các phụ lục.
- Biên bản bàn giao tài sản ban đầu.
- Hình ảnh, video ghi nhận hư hỏng.
- Văn bản yêu cầu khắc phục và chứng cứ giao nhận.
- Báo giá, hóa đơn sửa chữa và tài liệu xác định thiệt hại.
- Tài liệu liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, nếu có.
Tùy vụ việc, Tòa án có thể yêu cầu bổ sung tài liệu. Chủ nhà nên sắp xếp chứng cứ theo trình tự thời gian để thuận tiện đối chiếu.
4.2. Yêu cầu bồi thường và hoàn trả mặt bằng
Khi khởi kiện, chủ nhà cần xác định rõ yêu cầu của mình. Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Nếu hợp đồng đã chấm dứt hợp pháp, chủ nhà có thể yêu cầu bên thuê bàn giao lại mặt bằng. Việc yêu cầu khôi phục hiện trạng cần căn cứ thỏa thuận và tình trạng thực tế.
Các khoản bồi thường phải có căn cứ chứng minh. Chủ nhà không nên chỉ đưa ra con số ước tính mà thiếu tài liệu hỗ trợ.
Nếu bên thuê vẫn đang sử dụng mặt bằng, cần kiểm tra thời hạn thuê và căn cứ chấm dứt. Tránh tự ý khóa cửa, di chuyển tài sản hoặc cản trở hoạt động trái quy định.
4.3. Cách soạn hợp đồng để tránh tranh chấp
Hợp đồng thuê mặt bằng nên mô tả rõ hiện trạng tài sản khi bàn giao. Hai bên nên lập biên bản kèm hình ảnh và danh mục thiết bị.
Điều khoản cải tạo cần xác định rõ phạm vi công việc được phép. Các hạng mục ảnh hưởng đến kết cấu nên có yêu cầu chấp thuận trước bằng văn bản.
Ngoài ra, hợp đồng nên quy định trách nhiệm khi làm hư hỏng tài sản. Cần nêu rõ cách xác định chi phí sửa chữa và thời hạn khắc phục.
Các bên cũng nên thống nhất nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng khi hết hạn thuê. Nếu phải khôi phục hiện trạng, cần xác định phạm vi công việc và tiêu chuẩn bàn giao.
Với mặt bằng có giá trị lớn, nên rà soát hợp đồng trước khi ký. Việc lập điều khoản chặt chẽ giúp giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp.
>>> Xem thêm: Từng loại giấy tờ có yêu cầu riêng, vì vậy hãy chủ động trao đổi với văn phòng công chứng về trường hợp của mình
Kết luận
Khi bên thuê tự ý cải tạo làm hư hỏng mặt bằng, chủ nhà cần kiểm tra hợp đồng và thu thập chứng cứ. Việc yêu cầu khắc phục, bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng phải có căn cứ phù hợp. Không nên tự ý thu hồi mặt bằng khi chưa xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên.
Nếu hợp đồng thuê mặt bằng bị tự ý sửa dẫn đến tranh chấp, việc rà soát điều khoản và hồ sơ sẽ giúp xác định hướng xử lý phù hợp. Để được hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, tư vấn nội dung hợp đồng và thực hiện thủ tục công chứng, quý khách có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn cụ thể.
>>> Xem thêm: Đừng chờ đến phút cuối mới tìm nơi hỗ trợ, hãy chủ động tìm hiểu dịch vụ công chứng ngay hôm nay
>>> Xem thêm: Muốn hạn chế sai sót khi nộp giấy tờ, hãy dành ít phút tìm hiểu quy định về chứng thực
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com