Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuNhà ở thuộc các dự án đô thị mới thường có giá trị giao dịch lớn. Người mua đôi khi không thể trực tiếp ký hợp đồng với chủ đầu tư. Khi đó, ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch có thể là giải pháp phù hợp.
Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng có thể ủy quyền tùy ý. Phạm vi đại diện cần phù hợp với hồ sơ dự án và quy định pháp luật. Các bên cũng phải xác định rõ quyền ký kết, thanh toán và nhận bàn giao nhà.
Lập hợp đồng ủy quyền mua nhà dự án chặt chẽ giúp hạn chế tranh chấp. Đây cũng là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của người ủy quyền và người được ủy quyền.
>>> Xem thêm: Hợp đồng cho thuê nhà ở ngắn hạn cho người nước ngoài du lịch
1. Hợp đồng ủy quyền ký hợp đồng mua bán nhà dự án là gì?
1.1. Khái niệm hợp đồng ủy quyền mua nhà dự án
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Trong giao dịch nhà ở thuộc dự án đô thị mới, người mua có thể ủy quyền thực hiện một số công việc nhất định. Chẳng hạn, người được ủy quyền có thể thay mặt ký hợp đồng mua bán nếu phạm vi đại diện cho phép.
Tuy nhiên, cần phân biệt việc ký hợp đồng với việc đứng tên người mua. Người được ủy quyền không mặc nhiên trở thành chủ sở hữu nhà ở.
1.2. Những công việc có thể ủy quyền
Phạm vi ủy quyền do các bên thỏa thuận trong giới hạn pháp luật. Nội dung cần phù hợp với tình trạng giao dịch và yêu cầu của chủ đầu tư.
Các công việc có thể được xem xét gồm:
- Liên hệ chủ đầu tư để nhận thông tin và hồ sơ.
- Thay mặt người mua ký hợp đồng trong phạm vi được ủy quyền.
- Nộp hồ sơ, nhận thông báo và thực hiện thủ tục liên quan.
- Thực hiện thanh toán nếu có thỏa thuận và được trao quyền rõ ràng.
- Nhận bàn giao nhà, hồ sơ hoặc giấy tờ theo nội dung ủy quyền.
- Thực hiện thủ tục phát sinh sau khi ký hợp đồng, nếu được cho phép.
Không nên ghi phạm vi ủy quyền quá chung chung. Mỗi công việc quan trọng cần được mô tả cụ thể.
1.3. Phân biệt ủy quyền mua nhà và chuyển nhượng nhà ở
Ủy quyền cho người khác ký hợp đồng mua bán không đồng nghĩa với chuyển nhượng quyền sở hữu. Bên được ủy quyền thực hiện công việc thay mặt người ủy quyền.
Ngược lại, chuyển nhượng nhà ở là giao dịch nhằm chuyển quyền theo quy định pháp luật. Giao dịch này phải đáp ứng điều kiện riêng về chủ thể, nhà ở và hình thức hợp đồng.
Nếu người mua muốn chuyển quyền lợi cho người khác, cần xác định đúng loại giao dịch. Không nên dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế giao dịch chuyển nhượng khi pháp luật yêu cầu thủ tục riêng.
2. Điều kiện ủy quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án
2.1. Điều kiện đối với bên ủy quyền và bên được ủy quyền
Các bên cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp. Việc xác lập ủy quyền phải tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
Bên ủy quyền cần có quyền hợp pháp đối với công việc được giao. Nếu người mua chưa ký hợp đồng với chủ đầu tư, nội dung ủy quyền phải phù hợp với quyền và nghĩa vụ hiện có.
Bên được ủy quyền phải thực hiện đúng phạm vi đại diện. Người này không được tự ý quyết định những vấn đề vượt quá thẩm quyền.
Nếu giao dịch liên quan đến tài sản chung vợ chồng hoặc nhiều người cùng có quyền, cần xác định ai có quyền ký. Không nên mặc định một người có thể đại diện cho tất cả.
2.2. Điều kiện liên quan đến nhà ở và dự án
Nhà ở thuộc dự án phải được xem xét theo tình trạng pháp lý cụ thể. Người mua nên kiểm tra chủ đầu tư, hồ sơ dự án và loại hợp đồng dự kiến ký.
Cần xác định giao dịch là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay nhà ở đã có sẵn. Mỗi trường hợp có điều kiện và hồ sơ pháp lý tương ứng.
Việc lập giấy ủy quyền không làm hợp pháp hóa một giao dịch vốn chưa đủ điều kiện. Vì vậy, người mua nên xác minh tình trạng pháp lý của nhà ở trước khi ký.
2.3. Hình thức hợp đồng ủy quyền và yêu cầu công chứng
Hình thức hợp đồng ủy quyền cần được xác định theo quy định pháp luật và tính chất công việc. Pháp luật dân sự không yêu cầu mọi hợp đồng ủy quyền đều phải công chứng.
Tuy nhiên, giao dịch liên quan đến nhà ở có thể phát sinh yêu cầu về hình thức hoặc hồ sơ từ quy định chuyên ngành. Chủ đầu tư cũng có thể yêu cầu giấy tờ chứng minh thẩm quyền đại diện.
Do đó, các bên nên kiểm tra yêu cầu cụ thể trước khi lập văn bản. Nếu cần công chứng, phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và thống nhất nội dung ủy quyền.
>>> Xem thêm: Đất đã sử dụng lâu năm nhưng chưa có giấy chứng nhận? Hãy rà soát điều kiện thực tế và tham khảo dịch vụ làm sổ đỏ lần đầu
3. Nội dung cần có trong hợp đồng ủy quyền mua nhà dự án
3.1. Thông tin các bên và căn nhà thuộc dự án
Hợp đồng cần ghi đầy đủ thông tin của bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Các thông tin phải thống nhất với giấy tờ tùy thân hợp lệ.
Đối với nhà ở, cần xác định rõ tên dự án, chủ đầu tư và vị trí căn nhà. Nếu đã có mã căn, tầng hoặc diện tích dự kiến, nên ghi cụ thể.
Các bên cần kiểm tra thông tin trong hồ sơ giao dịch. Sai lệch về căn nhà hoặc chủ thể có thể gây khó khăn khi ký hợp đồng mua bán.
3.2. Quy định rõ phạm vi và thời hạn ủy quyền
Phạm vi ủy quyền là nội dung quan trọng nhất của hợp đồng. Văn bản cần xác định người được ủy quyền có quyền thực hiện những công việc nào.
Nếu được ký hợp đồng mua bán, cần ghi rõ quyền ký, sửa đổi hoặc bổ sung nội dung hợp đồng. Quyền nhận bàn giao nhà và giấy tờ cũng nên được quy định riêng.
Nếu có quyền thanh toán, cần xác định hạn mức, phương thức và chứng từ thanh toán. Không nên trao quyền định đoạt tài chính quá rộng khi không cần thiết.
Thời hạn ủy quyền cần được ghi rõ. Các bên nên xác định thời điểm bắt đầu và kết thúc, đồng thời quy định cách xử lý công việc còn dang dở.
3.3. Thỏa thuận trách nhiệm và xử lý vi phạm
Hợp đồng nên xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên. Người được ủy quyền phải thực hiện công việc đúng phạm vi và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên ủy quyền.
Các bên nên thống nhất cách bàn giao hồ sơ, chứng từ và tiền đã nhận. Nếu phát sinh chi phí, cần quy định cách thanh toán và quyết toán.
Trường hợp người được ủy quyền ký vượt thẩm quyền, hậu quả pháp lý cần được xem xét theo quy định về đại diện. Không phải mọi giao dịch vượt phạm vi đều tự động ràng buộc bên ủy quyền.
Hợp đồng cũng nên quy định phương thức thông báo khi có thay đổi. Điều khoản rõ ràng giúp hạn chế tranh chấp trong quá trình thực hiện.
4. Thủ tục công chứng và những rủi ro cần phòng tránh
4.1. Hồ sơ cần chuẩn bị khi công chứng hợp đồng ủy quyền
Tùy trường hợp, các bên có thể cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Giấy tờ tùy thân hợp lệ của bên ủy quyền và bên được ủy quyền.
- Dự thảo hợp đồng ủy quyền, nếu đã chuẩn bị.
- Hồ sơ đặt cọc hoặc tài liệu liên quan đến giao dịch mua nhà.
- Thông tin về dự án, căn nhà và chủ đầu tư.
- Giấy tờ chứng minh quyền đại diện hoặc sự đồng ý của người có liên quan, nếu cần.
Hồ sơ cụ thể phụ thuộc tình trạng giao dịch và yêu cầu pháp luật. Các bên nên liên hệ tổ chức hành nghề công chứng trước khi nộp hồ sơ.
4.2. Trình tự thực hiện công chứng
Trước hết, công chứng viên kiểm tra giấy tờ và xác định chủ thể tham gia giao dịch. Nội dung ủy quyền cũng được xem xét trong phạm vi nghiệp vụ công chứng.
Nếu hồ sơ hợp lệ, các bên được hướng dẫn đọc lại và ký văn bản theo quy định. Công chứng viên thực hiện thủ tục công chứng khi đáp ứng đầy đủ điều kiện.
Sau khi hoàn tất, các bên cần kiểm tra thông tin trên văn bản. Mỗi bên nên lưu giữ bản hợp đồng và giấy tờ liên quan để sử dụng khi cần.
Nếu người ủy quyền hoặc người được ủy quyền ở xa, các bên nên hỏi trước về phương án lập và công chứng văn bản. Cách thực hiện còn phụ thuộc nơi cư trú, hồ sơ và quy định áp dụng.
4.3. Những rủi ro khi ủy quyền ký mua nhà dự án
Rủi ro thường xuất hiện khi phạm vi ủy quyền quá rộng hoặc thiếu giới hạn. Người được ủy quyền có thể thực hiện công việc ngoài mong muốn của bên ủy quyền.
Một vấn đề khác là việc giao tiền không có chứng từ đầy đủ. Khi phát sinh tranh chấp, các bên có thể khó chứng minh nghĩa vụ thanh toán.
Ngoài ra, người mua có thể nhầm lẫn giữa ủy quyền và chuyển nhượng quyền lợi mua nhà. Hai giao dịch này có bản chất và hậu quả pháp lý khác nhau.
Để hạn chế rủi ro, cần kiểm tra hồ sơ dự án và chủ đầu tư. Đồng thời, hãy xác định rõ quyền ký, quyền nhận tiền và quyền thực hiện thủ tục.
Nếu giao dịch thay đổi, các bên nên rà soát lại văn bản ủy quyền. Việc sửa đổi, chấm dứt hoặc thay thế phải tuân thủ quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Khi cần xử lý giấy tờ đúng quy định, đừng bỏ qua bước tìm hiểu văn phòng công chứng phù hợp
Kết luận
Ủy quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án đô thị mới giúp người mua chủ động khi không thể trực tiếp thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, văn bản cần quy định rõ phạm vi đại diện, thời hạn và trách nhiệm của các bên. Việc kiểm tra hồ sơ dự án cũng rất cần thiết trước khi ký kết.
Khi lập hợp đồng ủy quyền mua nhà dự án, các bên nên rà soát kỹ nội dung và hình thức văn bản. Nếu cần hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, soạn thảo hoặc thực hiện thủ tục công chứng, quý khách có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn cụ thể.
>>> Xem thêm: Cần công chứng giấy tờ nhưng khó sắp xếp việc đi lại? Phương án tại nhà trong dịch vụ công chứng có thể đáng để bạn tham khảo
>>> Xem thêm: Thủ tục tưởng quen thuộc nhưng vẫn dễ nhầm lẫn nếu chưa hiểu đúng bản chất của chứng thực
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com