Lập vi bằng khi mua bán nhà đất – Có bắt buộc không?
Trong những năm gần đây, cụm từ “vi bằng mua bán nhà đất” xuất hiện nhiều, đặc biệt tại các khu vực bán đất nền dự án chưa đủ pháp lý. Tuy nhiên, không ít người dân hiểu sai về giá trị của vi bằng, dẫn đến tranh chấp, thậm chí bị lừa đảo. Vậy, có bắt buộc phải lập vi bằng khi mua bán nhà đất hay không?
>>> Xem thêm: Tại sao văn phòng công chứng là địa chỉ tin cậy khi ký kết hợp đồng?
📖 Căn cứ pháp lý về vi bằng trong mua bán nhà đất
Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại:
Điều 36: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến”.
Luật Đất đai 2013 (Điều 167): “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 3”.
Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 502): “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.
👉 Như vậy, pháp luật bắt buộc công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất, chứ không bắt buộc lập vi bằng.
Vi bằng mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân khi nhờ Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện mua bán nhà đất (ví dụ: giao nhận tiền, giao giấy tờ, bàn giao nhà).
Bản chất: Đây không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ ghi nhận sự kiện, không làm phát sinh quyền sở hữu.
⚠️ Lưu ý: Dùng vi bằng thay hợp đồng công chứng để mua bán nhà đất là không hợp pháp.
📌 Có bắt buộc lập vi bằng khi mua bán nhà đất không?
Câu trả lời là: KHÔNG bắt buộc.
✅ Bắt buộc: Công chứng/chứng thực hợp đồng tại Phòng công chứng hoặc UBND xã/phường (theo Điều 167 Luật Đất đai 2013).
❌ Không bắt buộc: Lập vi bằng. Người dân có thể lựa chọn lập vi bằng để tăng thêm chứng cứ khi giao nhận tiền, bàn giao nhà, nhưng không thay thế hợp đồng công chứng.
>>> Xem thêm: Cách tính phí công chứng chính xác và minh bạch khi ký kết hợp đồng
⚠️ Rủi ro khi nhầm lẫn giữa công chứng và vi bằng khi mua bán nhà đất
❌ 1. Giao dịch vô hiệu
Người dân mua đất chỉ bằng “vi bằng” mà không công chứng → Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu.
❌ 2. Không sang tên được sổ đỏ
Vi bằng không phải là hợp đồng mua bán, do đó không thể làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
❌ 3. Nguy cơ bị lừa đảo
Một số đối tượng lợi dụng sự thiếu hiểu biết, rao bán đất nền dự án bằng “vi bằng” → người mua mất tiền nhưng không có quyền sở hữu.
✅ Khi nào nên lập vi bằng trong giao dịch nhà đất?
Vi bằng có thể được sử dụng để hỗ trợ bảo vệ quyền lợi trong một số tình huống:
🏠 Ghi nhận việc bàn giao nhà, đất.
💵 Ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc.
📑 Ghi nhận tình trạng thực tế của tài sản (ví dụ: nhà xuống cấp, tranh chấp lối đi).
👥 Ghi nhận sự kiện liên quan đến thỏa thuận dân sự khác.
👉 Lập vi bằng là tùy chọn, không phải điều kiện pháp lý bắt buộc để giao dịch có hiệu lực.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết quy trình công chứng vi bằngđúng quy định pháp luật
📍 Ví dụ minh họa thực tế
Chị H (quận 9, TP.HCM) mua một lô đất bằng “vi bằng thừa phát lại” với giá 800 triệu đồng. Bên bán khẳng định đất đủ pháp lý, có thể sang tên sau 6 tháng. Tuy nhiên:
Thực tế, đất nằm trong quy hoạch công viên.
Vi bằng chỉ ghi nhận việc “chị H giao tiền và nhận giấy viết tay”, không chứng minh quyền sở hữu.
Sau đó, bên bán bỏ trốn. Chị H khởi kiện nhưng không lấy lại đủ số tiền.
👉 Đây là minh chứng điển hình cho việc nhầm lẫn giá trị pháp lý của vi bằng.
🎯 Kinh nghiệm để tránh rủi ro pháp lý
✅ Luôn ký hợp đồng công chứng khi mua bán nhà đất.
✅ Có thể lập vi bằng để bổ sung chứng cứ, nhưng không thay thế công chứng.
✅ Kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý đất đai trước khi giao dịch.
✅ Tránh mua đất dự án chỉ có “vi bằng thừa phát lại”.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
