Công chứng tài sản hình thành trong tương lai

Trong bối cảnh thị trường bất động sản và đầu tư phát triển mạnh, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến, đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng chưa hoàn thành hoặc tài sản được tạo lập theo dự án. Một trong những vấn đề pháp lý then chốt của loại hợp đồng này là xác định đúng thời điểm công chứng, bởi thời điểm công chứng không chỉ liên quan đến hiệu lực của văn bản mà còn gắn với điều kiện giao dịch, trách nhiệm của các bên và rủi ro vô hiệu hợp đồng.

>>> Xem thêm: Lý do khiến bạn nên quay lại văn phòng công chứng cũ thay vì đổi nơi mới

1. Tài sản hình thành trong tương lai và đặc thù pháp lý

Theo Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao kết hợp đồng hoặc đã tồn tại nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên bán. Trong thực tiễn, loại tài sản này thường bao gồm:

• Nhà ở hình thành trong tương lai;

• Công trình xây dựng đang trong quá trình thi công;

• Căn hộ, nhà ở thuộc dự án chưa hoàn thành;

• Tài sản gắn liền với đất sẽ được tạo lập theo tiến độ.

Đặc thù của tài sản hình thành trong tương lai là chưa đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu tại thời điểm ký hợp đồng, do đó pháp luật đặt ra cơ chế kiểm soát chặt chẽ về điều kiện giao dịch và thời điểm xác lập hiệu lực.

2. Thời điểm công chứng theo pháp luật công chứng

Theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2024, “văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Như vậy, thời điểm công chứng là mốc xác lập giá trị pháp lý của văn bản công chứng về hình thức, không phụ thuộc vào việc tài sản đã hình thành hay chưa.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, cần nhấn mạnh rằng: hiệu lực của văn bản công chứng không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu tài sản đã phát sinh.

3. Mối quan hệ giữa thời điểm công chứng và điều kiện giao dịch tài sản hình thành trong tương lai

Pháp luật chuyên ngành, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản, quy định rõ điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch. Các điều kiện này thường bao gồm:

• Có hồ sơ pháp lý dự án hợp lệ;

• Có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có);

• Đã hoàn thành một phần nghĩa vụ tài chính;

• Được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện mua bán.

Trong trường hợp các điều kiện này chưa được đáp ứng tại thời điểm công chứng, công chứng viên không được thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, bởi giao dịch có nguy cơ vi phạm điều cấm của luật theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Lợi ích thật khi sử dụng dịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp

4. Phân biệt thời điểm công chứng và thời điểm phát sinh quyền sở hữu

Trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, cần tách bạch ba mốc thời gian:

• Thời điểm công chứng: xác lập hiệu lực hình thức của hợp đồng;

• Thời điểm tài sản đủ điều kiện giao dịch: theo quy định pháp luật chuyên ngành;

• Thời điểm phát sinh quyền sở hữu: thường là khi tài sản hoàn thành và được đăng ký theo quy định.

Ví dụ: Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai được công chứng ngày 01/6/2025, nhưng đến tháng 12/2026 căn hộ mới hoàn thành và được cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp này, quyền sở hữu của bên mua chỉ phát sinh tại thời điểm đăng ký, không phải tại thời điểm công chứng.

5. Rủi ro pháp lý khi xác định sai thời điểm công chứng

Việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện có thể dẫn đến các rủi ro nghiêm trọng:

• Hợp đồng bị tuyên vô hiệu toàn bộ;

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

• Bên mua không được bảo vệ quyền lợi khi dự án gặp rủi ro;

• Công chứng viên có thể bị xem xét trách nhiệm bồi thường, kỷ luật hoặc xử phạt.

Trong thực tiễn xét xử, nhiều hợp đồng mua bán căn hộ bị tuyên vô hiệu do thời điểm công chứng diễn ra trước khi dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, dù các bên có thiện chí giao kết.

>>> Xem thêm: Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng nhượng quyền thương mại

6. Vai trò của công chứng viên trong việc kiểm soát thời điểm công chứng

Theo Điều 40 Luật Công chứng 2024, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng và các giấy tờ liên quan. Đối với hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, công chứng viên cần:

• Kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án;

• Xác định rõ tài sản đã đủ điều kiện giao dịch hay chưa;

• Giải thích cho các bên về thời điểm phát sinh quyền sở hữu;

• Từ chối công chứng nếu giao dịch vi phạm điều kiện bắt buộc.

Việc kiểm soát chặt chẽ thời điểm công chứng là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý cho cả giao dịch và hoạt động công chứng.

7. Hồ sơ công chứng lưu trữ và giá trị chứng cứ

Theo Điều 62 Luật Công chứng 2024, hồ sơ công chứng phải được lưu trữ đầy đủ. Trong các tranh chấp liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, hồ sơ công chứng là căn cứ để xác định:

• Thời điểm công chứng có phù hợp với điều kiện giao dịch;

• Công chứng viên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kiểm tra;

• Ý chí thực sự của các bên tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Hồ sơ công chứng lưu trữ đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định trách nhiệm pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp.

8. Kết luận

Thời điểm công chứng trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai không chỉ là vấn đề kỹ thuật nghiệp vụ mà là yếu tố pháp lý quyết định đến hiệu lực và tính an toàn của giao dịch. Công chứng chỉ được thực hiện khi tài sản đáp ứng đầy đủ điều kiện giao dịch theo pháp luật chuyên ngành; việc công chứng sớm hơn không làm phát sinh quyền sở hữu mà còn tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu hợp đồng. Do đó, nhận thức đúng vai trò của thời điểm công chứng là yêu cầu bắt buộc đối với cả các bên giao dịch và công chứng viên.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hồ sơ công chứng lưu trữ và quyền lợi người thứ ba

>>> Tranh chấp đất liền kề: thủ tục đo đạc và xác minh mốc giới

>>> Những điều cần xác minh kỹ khi làm thủ tục công chứng

>>> Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng quy trình công chứng nhỏ gọn

>>> Điều kiện chuyển nhượng tài sản trong hợp đồng mua bán nhà

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com