Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuCông chứng hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm khi muốn cam kết giao dịch trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Hình thức này thường xuất hiện khi các bên cần thêm thời gian để hoàn thiện hồ sơ hoặc chờ đủ điều kiện giao dịch.
Tuy nhiên, hợp đồng hứa mua hứa bán không phải lúc nào cũng được văn phòng công chứng tiếp nhận. Việc công chứng còn phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận và tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.
Các bên cần phân biệt hợp đồng hứa mua hứa bán với hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mỗi loại văn bản có mục đích và giá trị pháp lý khác nhau.
Vậy văn phòng công chứng có được thụ lý loại hợp đồng này không? Người mua và người bán cần chuẩn bị những gì? Nội dung nào nên được quy định để hạn chế tranh chấp?
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng cho thuê đất có điều khoản tự động gia hạn.
1. Hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai là gì?
1.1. Khái niệm hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai
Hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai là văn bản ghi nhận cam kết của các bên về việc mua và bán quyền sử dụng đất trong tương lai.
Theo thỏa thuận, bên bán cam kết sẽ chuyển nhượng đất. Bên mua cam kết sẽ nhận chuyển nhượng theo điều kiện đã thống nhất.
Thời điểm ký hợp đồng hứa mua hứa bán có thể chưa phải lúc các bên đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, văn bản này thường được sử dụng để ghi nhận ý chí và trách nhiệm của mỗi bên.
Nội dung hợp đồng cần thể hiện rõ đối tượng giao dịch. Các điều kiện để tiến tới hợp đồng chuyển nhượng cũng nên được quy định cụ thể.
1.2. Hợp đồng hứa mua hứa bán khác hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng hứa mua hứa bán và hợp đồng đặt cọc có điểm khác nhau.
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng. Một bên giao cho bên kia tài sản trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trong khi đó, hợp đồng hứa mua hứa bán tập trung vào cam kết mua và bán trong tương lai. Văn bản có thể không phát sinh việc giao tài sản đặt cọc.
Do đó, các bên không nên mặc nhiên xem hai loại thỏa thuận này là một.
Việc xác định đúng bản chất hợp đồng giúp các bên lựa chọn cách lập văn bản phù hợp.
1.3. Hợp đồng hứa mua hứa bán khác hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận việc chuyển quyền từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng.
Để giao dịch được thực hiện, quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai. Hợp đồng cũng cần tuân thủ yêu cầu về hình thức.
Hợp đồng hứa mua hứa bán thường được lập ở giai đoạn trước đó. Văn bản này ghi nhận cam kết hướng tới giao dịch chuyển nhượng trong tương lai.
Vì vậy, không nên sử dụng hợp đồng hứa mua hứa bán để thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Văn phòng công chứng có thụ lý hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai không?
2.1. Công chứng viên có thể xem xét yêu cầu công chứng
Khi tiếp nhận yêu cầu, công chứng viên sẽ kiểm tra nội dung và mục đích của giao dịch.
Việc một văn bản có tên là “hứa mua hứa bán” không đồng nghĩa văn bản đó đương nhiên được công chứng.
Công chứng viên cần xác định bản chất của giao dịch. Đồng thời, cần xem xét tính hợp pháp của nội dung được yêu cầu công chứng.
Nếu thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội, yêu cầu có thể được xem xét theo quy định.
Ngược lại, nếu nội dung nhằm thực hiện một giao dịch bị pháp luật cấm, công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
2.2. Nội dung hợp đồng quyết định khả năng công chứng
Tên gọi của văn bản không phải yếu tố duy nhất quyết định việc công chứng.
Công chứng viên sẽ quan tâm đến nội dung thực tế của thỏa thuận. Các điều khoản cần thể hiện rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên.
Một số nội dung nên được xác định cụ thể gồm:
- Thông tin của bên mua và bên bán.
- Thông tin về thửa đất.
- Giá mua bán dự kiến hoặc giá đã thỏa thuận.
- Thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng.
- Điều kiện để tiến hành giao dịch.
- Phương thức thanh toán.
- Trách nhiệm của mỗi bên.
- Xử lý trường hợp một bên vi phạm cam kết.
Nội dung càng rõ ràng thì khả năng phát sinh tranh chấp càng được hạn chế.
2.3. Trường hợp văn phòng công chứng có thể từ chối
Không phải mọi yêu cầu công chứng hợp đồng hứa mua hứa bán đều được chấp nhận.
Công chứng viên có thể từ chối nếu giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Việc từ chối cũng có thể xảy ra khi hồ sơ chưa đủ căn cứ để xác định tính hợp pháp.
Một số vấn đề cần đặc biệt lưu ý gồm:
- Người ký không có quyền đối với tài sản.
- Thông tin về quyền sử dụng đất không rõ ràng.
- Đất đang có tranh chấp.
- Giao dịch có dấu hiệu che giấu một giao dịch khác.
- Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật.
- Hồ sơ không đủ điều kiện để công chứng.
Trong trường hợp này, các bên nên hỏi rõ lý do. Từ đó, có thể bổ sung hồ sơ hoặc điều chỉnh nội dung cho phù hợp.
>>> Xem thêm: Từ hợp đồng mua bán đến văn bản ủy quyền, văn phòng công chứng luôn là mắt xích quan trọng.
3. Hồ sơ và quy trình công chứng hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Tùy nội dung giao dịch, văn phòng công chứng có thể yêu cầu các bên cung cấp giấy tờ liên quan.
Hồ sơ thường gồm:
- CCCD hoặc giấy tờ tùy thân của các bên.
- Giấy tờ xác nhận nơi cư trú theo yêu cầu.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ liên quan đến tình trạng hôn nhân.
- Dự thảo hợp đồng nếu các bên đã chuẩn bị.
- Các giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Nếu người ký là tổ chức, cần chuẩn bị thêm hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp. Người đại diện cũng cần chứng minh thẩm quyền ký kết.
Tùy từng trường hợp, công chứng viên có thể yêu cầu bổ sung tài liệu để làm rõ giao dịch.
3.2. Bước 1: Nộp và kiểm tra hồ sơ
Các bên chuẩn bị hồ sơ và gửi yêu cầu công chứng tại văn phòng công chứng.
Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ do các bên cung cấp. Nội dung dự thảo cũng được xem xét trong quá trình này.
Nếu hồ sơ đầy đủ, công chứng viên sẽ tiếp tục kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch.
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, các bên sẽ được hướng dẫn bổ sung giấy tờ cần thiết.
3.3. Bước 2: Kiểm tra nội dung và ý chí của các bên
Công chứng viên sẽ giải thích quyền và nghĩa vụ liên quan đến giao dịch.
Các bên cần đọc kỹ toàn bộ nội dung trước khi ký. Đặc biệt, cần chú ý điều khoản về thời hạn thực hiện cam kết.
Các vấn đề về tiền thanh toán cũng cần được quy định rõ. Điều khoản xử lý khi một bên không thực hiện cam kết cũng rất quan trọng.
Nếu phát hiện nội dung chưa phù hợp, các bên có thể trao đổi để điều chỉnh.
3.4. Bước 3: Ký và nhận văn bản công chứng
Sau khi các bên thống nhất nội dung, việc ký kết được thực hiện theo quy định.
Công chứng viên kiểm tra lại chữ ký và các giấy tờ cần thiết. Sau đó, văn bản được hoàn tất thủ tục công chứng nếu đủ điều kiện.
Các bên nhận bản chính hoặc bản sao theo thỏa thuận và quy định.
Sau khi nhận văn bản, cần bảo quản cẩn thận. Đây là căn cứ quan trọng để các bên thực hiện những cam kết đã thỏa thuận.
4. Những lưu ý khi công chứng hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai
4.1. Không nên dùng hợp đồng hứa mua hứa bán để thay thế hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng hứa mua hứa bán chỉ ghi nhận cam kết của các bên. Văn bản này không đương nhiên làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất.
Khi đủ điều kiện giao dịch, các bên vẫn cần thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.
Người mua không nên cho rằng việc ký hợp đồng hứa mua hứa bán đã đồng nghĩa với việc mình trở thành người sử dụng đất.
4.2. Cần kiểm tra kỹ pháp lý của thửa đất
Trước khi ký kết, bên mua nên kiểm tra thông tin về quyền sử dụng đất.
Một số nội dung cần quan tâm gồm:
- Người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
- Diện tích và vị trí thửa đất.
- Thời hạn sử dụng.
- Mục đích sử dụng đất.
- Tình trạng tranh chấp.
- Tình trạng thế chấp hoặc hạn chế quyền.
Việc kiểm tra giúp người mua đánh giá khả năng thực hiện giao dịch sau này.
4.3. Quy định rõ thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng
Thời hạn thực hiện cam kết nên được ghi cụ thể trong hợp đồng.
Các bên có thể xác định ngày hoặc khoảng thời gian dự kiến ký hợp đồng chuyển nhượng.
Nếu thời hạn phụ thuộc vào một điều kiện, điều kiện đó cũng cần được mô tả rõ.
Quy định cụ thể giúp hạn chế cách hiểu khác nhau giữa các bên. Đồng thời, đây cũng là căn cứ để xử lý khi một bên không thực hiện đúng cam kết.
4.4. Thỏa thuận rõ trách nhiệm khi vi phạm
Hợp đồng nên quy định phương án xử lý khi một bên không thực hiện cam kết.
Các bên có thể thỏa thuận về việc hoàn trả tiền. Ngoài ra, có thể quy định khoản phạt hoặc bồi thường nếu pháp luật cho phép.
Mức phạt và trách nhiệm bồi thường cần được ghi rõ. Cách quy định này giúp hạn chế tranh chấp khi giao dịch không được thực hiện.
4.5. Nên nhờ công chứng viên tư vấn trước khi ký
Hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai có thể liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý.
Vì vậy, các bên nên trao đổi với công chứng viên trước khi ký. Việc này giúp xác định đúng loại văn bản và nội dung cần thể hiện.
Nếu giao dịch có nhiều điều kiện phức tạp, các bên càng nên kiểm tra hồ sơ từ sớm.
>>> Xem thêm: Từ người mua đến người bán đều cần hiểu rõ về công chứng mua bán nhà đất
Kết luận
Công chứng hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai có thể được xem xét dựa trên nội dung giao dịch và quy định pháp luật. Văn phòng công chứng không chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản. Công chứng viên sẽ kiểm tra bản chất, hồ sơ và tính hợp pháp của thỏa thuận.
Các bên nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ trước khi yêu cầu công chứng. Đồng thời, cần kiểm tra kỹ pháp lý của thửa đất và quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên.
Nếu cần hỗ trợ về hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng đặt cọc hoặc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979. Đội ngũ chuyên viên có thể hỗ trợ kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục phù hợp.
>>> Xem thêm: Không phải ai cũng đủ năng lực xử lý dịch thuật đa ngôn ngữ chính xác
>>> Xem thêm: Bạn cần tìm hiểu quy trình công chứng dịch thuật trước khi làm hồ sơ?
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com