Khi mua nhà phát hiện xây dựng sai phép: Ai chịu trách nhiệm?

Mua nhà là một trong những giao dịch có giá trị lớn, đòi hỏi người mua phải kiểm tra kỹ lưỡng về tính pháp lý của tài sản trước khi ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế không ít trường hợp sau khi hoàn tất giao dịch, người mua mới phát hiện căn nhà đã được xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng, xây vượt tầng, sai diện tích hoặc thay đổi kết cấu so với hồ sơ được cấp phép.

Vậy khi mua nhà phát hiện xây dựng sai phép thì ai là người phải chịu trách nhiệm? Người bán có phải bồi thường cho người mua hay không? Người mua có bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ phần xây dựng sai phép không? Đây là những vấn đề được nhiều người quan tâm khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.

Việc xác định đúng trách nhiệm của các bên sẽ giúp người mua bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời hạn chế những rủi ro pháp lý phát sinh sau khi nhận chuyển nhượng nhà ở.

>>> Xem thêm: Một bộ hồ sơ thiếu giấy tờ có thể làm chậm việc công chứng mua bán nhà đất

1. Xây dựng sai phép là gì? Những trường hợp thường gặp khi mua nhà

1.1. Khái niệm xây dựng sai phép

Xây dựng sai phép là hành vi xây dựng công trình không đúng với nội dung được cơ quan có thẩm quyền cấp trong giấy phép xây dựng.

Khác với xây dựng không phép là xây dựng hoàn toàn không có giấy phép, xây dựng sai phép thường xảy ra khi chủ nhà đã được cấp phép nhưng trong quá trình thi công lại có sự thay đổi so với hồ sơ được duyệt.

Một số hành vi được xem là xây dựng sai phép như:

• Xây thêm tầng so với giấy phép xây dựng.
• Tăng diện tích xây dựng so với thiết kế được duyệt.
• Thay đổi công năng sử dụng của công trình.
• Cơi nới, mở rộng diện tích không đúng quy định.
• Thay đổi kết cấu chịu lực của căn nhà.
• Xây dựng khác với bản vẽ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

1.2. Những dạng sai phép thường gặp khi mua nhà

Trong thực tế giao dịch nhà đất, người mua có thể gặp nhiều trường hợp nhà ở có sai phạm xây dựng như:

• Nhà thực tế có 5 tầng nhưng giấy phép chỉ được xây 4 tầng.
• Diện tích xây dựng lớn hơn diện tích được cấp phép.
• Ban công, mái che, tum hoặc sân thượng được xây dựng thêm.
• Nhà ở đã cải tạo, sửa chữa nhưng không xin phép theo quy định.
• Công trình xây dựng trên đất không phù hợp với quy hoạch.

Những sai phạm này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng, khả năng sang tên, thế chấp ngân hàng hoặc thực hiện các giao dịch khác trong tương lai.

1.3. Vì sao người mua thường phát hiện sai phép sau khi nhận nhà?

Có nhiều nguyên nhân khiến người mua chỉ phát hiện sai phạm sau khi hoàn tất giao dịch, chẳng hạn:

• Chỉ kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không kiểm tra hồ sơ xây dựng.
• Tin tưởng thông tin do người bán cung cấp.
• Không đối chiếu hiện trạng thực tế với giấy phép xây dựng.
• Nhà đã qua nhiều đời chủ nên lịch sử xây dựng khó xác minh.
• Một số sai phạm được che giấu bằng việc sửa chữa, cải tạo lại nhà.

Do đó, trước khi mua nhà, người mua cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý, trong đó có giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công và tình trạng thực tế của công trình.

2. Khi mua nhà phát hiện xây dựng sai phép thì ai chịu trách nhiệm?

2.1. Trách nhiệm của người bán nhà

Người bán nhà có trách nhiệm cung cấp thông tin trung thực về tình trạng pháp lý của tài sản khi thực hiện giao dịch.

Nếu người bán biết căn nhà có xây dựng sai phép nhưng cố tình che giấu, không thông báo cho người mua, hành vi này có thể được xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giao dịch dân sự.

Trong trường hợp người bán cung cấp thông tin sai lệch khiến người mua ký hợp đồng và chịu thiệt hại, người mua có quyền:

• Yêu cầu người bán bồi thường thiệt hại.
• Yêu cầu sửa đổi hoặc hủy bỏ giao dịch trong một số trường hợp.
• Khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Tuy nhiên, trách nhiệm cụ thể của người bán còn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng mua bán, mức độ sai phạm và chứng cứ chứng minh việc che giấu thông tin.

2.2. Trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc người trực tiếp xây dựng sai phép

Đối với hành vi xây dựng sai phép, người thực hiện hành vi vi phạm tại thời điểm xây dựng có thể phải chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật.

Các hình thức xử lý có thể bao gồm:

• Bị xử phạt vi phạm hành chính.
• Buộc khắc phục hậu quả.
• Buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng sai phép nếu không đủ điều kiện được tồn tại.

Trong trường hợp người mua nhận chuyển nhượng nhà sau khi công trình đã hoàn thành, việc xử lý sai phạm vẫn có thể ảnh hưởng đến căn nhà hiện tại nếu phần xây dựng đó chưa được hợp thức hóa.

2.3. Người mua nhà có phải chịu trách nhiệm khi phát hiện sai phép không?

Nhiều người cho rằng mình mua lại nhà nên không liên quan đến sai phạm trước đó. Tuy nhiên, trên thực tế người mua là người đang sở hữu và sử dụng công trình nên có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản.

Khi cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, người đang quản lý, sử dụng công trình có thể phải phối hợp thực hiện các biện pháp xử lý theo quy định.

Người mua có thể gặp các rủi ro như:

• Khó khăn khi xin cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận.
• Không được công nhận phần diện tích xây dựng sai phép.
• Bị hạn chế trong việc sửa chữa, cải tạo nhà.
• Có nguy cơ phải tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Vì vậy, việc kiểm tra pháp lý trước khi mua nhà đóng vai trò rất quan trọng để tránh nhận chuyển nhượng tài sản có tranh chấp hoặc sai phạm.

>>> Xem thêm: Khi mọi thứ cần rõ ràng, chứng thực chữ ký là bước không thể thiếu

3. Cách xử lý khi mua nhà phát hiện xây dựng sai phép

3.1. Kiểm tra lại hồ sơ pháp lý của căn nhà

Khi phát hiện nhà có dấu hiệu xây dựng sai phép, người mua cần kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ liên quan gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
• Giấy phép xây dựng.
• Bản vẽ thiết kế được phê duyệt.
• Hồ sơ hoàn công (nếu có).
• Hợp đồng mua bán nhà đất.

Việc đối chiếu giữa hồ sơ và hiện trạng thực tế giúp xác định chính xác mức độ sai phạm.

3.2. Làm việc với người bán để giải quyết

Nếu sai phạm phát sinh từ thời điểm người bán sở hữu nhà, người mua nên trao đổi trực tiếp để yêu cầu người bán phối hợp xử lý.

Các phương án có thể được xem xét như:

• Người bán hỗ trợ chi phí khắc phục.
• Người bán thực hiện thủ tục hợp thức hóa phần xây dựng sai phép nếu đủ điều kiện.
• Các bên thỏa thuận điều chỉnh nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán.

Việc giải quyết bằng thương lượng thường giúp tiết kiệm thời gian và chi phí so với việc khởi kiện.

3.3. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn xử lý

Trong trường hợp không thể thỏa thuận với người bán, người mua có thể liên hệ cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để được hướng dẫn về phương án xử lý.

Tùy từng trường hợp cụ thể, công trình có thể:

• Được xem xét cấp phép bổ sung, điều chỉnh giấy phép.
• Được công nhận hiện trạng nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
• Phải tháo dỡ phần xây dựng không phù hợp.

Việc xử lý cần căn cứ vào quy hoạch, thời điểm xây dựng, mức độ vi phạm và các quy định pháp luật hiện hành.

4. Kinh nghiệm hạn chế rủi ro khi mua nhà có thể xây dựng sai phép

4.1. Kiểm tra giấy phép xây dựng trước khi ký hợp đồng

Một trong những bước quan trọng khi mua nhà là yêu cầu người bán cung cấp giấy phép xây dựng để đối chiếu với hiện trạng căn nhà.

Người mua cần kiểm tra:

• Số tầng thực tế.
• Diện tích xây dựng.
• Kết cấu công trình.
• Công năng sử dụng từng khu vực.

Không nên chỉ dựa vào thông tin quảng cáo hoặc cam kết miệng từ người bán.

4.2. Kiểm tra hiện trạng nhà trước khi giao dịch

Ngoài giấy tờ pháp lý, người mua nên trực tiếp khảo sát căn nhà và so sánh với hồ sơ được cấp.

Đối với những tài sản có giá trị lớn, người mua có thể nhờ đơn vị chuyên môn hoặc người có kinh nghiệm hỗ trợ kiểm tra nhằm phát hiện các dấu hiệu bất thường.

4.3. Thỏa thuận rõ trách nhiệm trong hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà đất nên quy định rõ:

• Tình trạng pháp lý của căn nhà.
• Cam kết của bên bán về thông tin tài sản.
• Trách nhiệm nếu phát sinh sai phạm xây dựng.
• Nghĩa vụ bồi thường khi có thiệt hại xảy ra.

Các điều khoản này sẽ là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua nếu xảy ra tranh chấp.

4.4. Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giúp xác nhận tính hợp pháp của giao dịch, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Tuy nhiên, việc công chứng chủ yếu kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch và giấy tờ được cung cấp, không thay thế hoàn toàn việc kiểm tra hiện trạng xây dựng của căn nhà.

Vì vậy, người mua vẫn cần chủ động tìm hiểu kỹ trước khi quyết định giao dịch.

>>> Xem thêm: Một giao dịch an toàn thường bắt đầu từ việc tìm đúng văn phòng công chứng.

Kết luận

Khi mua nhà phát hiện xây dựng sai phép, trách nhiệm của các bên sẽ phụ thuộc vào thời điểm xảy ra vi phạm, người thực hiện hành vi xây dựng và nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Người bán có thể phải chịu trách nhiệm nếu cố tình che giấu thông tin, trong khi người mua vẫn có nguy cơ gặp các vấn đề pháp lý do đang là chủ sở hữu tài sản.

Để hạn chế rủi ro, người mua cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đối chiếu hiện trạng nhà ở, làm rõ trách nhiệm của các bên trong hợp đồng và thực hiện công chứng giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng uy tín.

Nếu cần tư vấn về hợp đồng mua bán nhà đất, kiểm tra hồ sơ pháp lý hoặc thực hiện công chứng giao dịch bất động sản, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.

>>> Xem thêm: Không phải chờ đợi quá lâu nếu hồ sơ được hỗ trợ bởi dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh.

>>> Xem thêm: Mua nhà ở xã hội: Điều kiện và hạn chế theo quy định.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com