Ngăn chặn giao dịch nhà đất: 5 sai lầm thường gặp nhất
Trong thực tế tranh chấp dân sự, việc gửi đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch đất là phương án phổ biến nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi tài sản đang có dấu hiệu chuyển nhượng trái phép, bị tẩu tán hoặc liên quan đến tranh chấp, thi hành án. Tuy nhiên, việc sử dụng công cụ này nếu không hiểu đúng luật có thể dẫn đến sai lầm nghiêm trọng, gây thiệt hại cho cả người yêu cầu lẫn người bị ngăn chặn. Bài viết này sẽ chỉ ra 5 sai lầm thường gặp nhất khi thực hiện ngăn chặn giao dịch nhà đất và các hệ quả pháp lý đi kèm, từ đó giúp bạn sử dụng công cụ này một cách đúng luật, hiệu quả.
>>> Xem thêm: Tìm hiểu về văn phòng công chứng: Cách chọn nơi uy tín khi công chứng di chúc hay hợp đồng
Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc ngăn chặn giao dịch đất
Luật Đất đai 2013, Điều 203
Luật Đất đai 2024, Điều 224 (hiệu lực từ 01/01/2025)
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 166 và Điều 192
Luật Khiếu nại 2011, Điều 7
Luật Tố tụng dân sự 2015 và Luật Tố tụng hành chính 2015
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Điều 9 và 10
Luật Công chứng 2014 sửa đổi 2024
Sai lầm 1: Tưởng rằng cứ gửi đơn là được ngăn chặn
Không ít cá nhân cho rằng chỉ cần gửi một lá đơn yêu cầu ngăn chặn đến Văn phòng đăng ký đất đai là sẽ tự động chặn mọi giao dịch liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, cơ quan đăng ký chỉ thực hiện ngăn chặn khi có căn cứ pháp lý rõ ràng và tài liệu chứng minh hợp lệ.
Nếu đơn không kèm chứng cứ chứng minh quyền lợi hoặc thẩm quyền yêu cầu (như quyết định thi hành án, lệnh áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bản án…), cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối.
Sai lầm 2: Không công chứng hoặc chứng thực đơn
Một trong những sai sót phổ biến là gửi đơn do cá nhân ký tên nhưng không có xác nhận chữ ký hoặc công chứng. Trong khi đó, để đảm bảo tính xác thực và tránh trường hợp giả mạo, nhiều văn phòng đăng ký đất đai chỉ tiếp nhận đơn đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Công chứng 2014 (sửa đổi 2024) và Luật Hộ tịch.
Việc không xác minh danh tính người yêu cầu có thể dẫn đến đơn bị trả lại, thậm chí bị xem là hành vi cản trở trái pháp luật.
Nhiều người nhầm lẫn giữa các cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận yêu cầu ngăn chặn giao dịch đất. Trong thực tế:
Nếu là lệnh ngăn chặn từ cơ quan tố tụng (tòa án, công an, viện kiểm sát): cần ban hành theo thủ tục tố tụng
Nếu là đề nghị hành chính: chỉ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Tài nguyên mới có thẩm quyền tiếp nhận
Nếu gửi sai cơ quan, đơn sẽ không được xử lý hoặc kéo dài thời gian xem xét
Người yêu cầu cần xác định rõ tính chất pháp lý của vụ việc trước khi gửi hồ sơ ngăn chặn đến cơ quan có thẩm quyền.
Sai lầm 4: Không xác định thời hạn ngăn chặn
Một lỗi rất phổ biến là không ghi rõ thời hạn ngăn chặn hoặc để lệnh ngăn chặn tồn tại vô thời hạn. Theo Luật Đất đai 2024, việc ghi nhận thông tin ngăn chặn vào hồ sơ địa chính chỉ có hiệu lực trong thời gian hợp lý, tùy theo tài liệu pháp lý kèm theo. Nếu không có quyết định gia hạn hoặc xử lý tiếp theo, thông tin ngăn chặn có thể bị hủy bỏ tự động.
Người yêu cầu cũng nên chủ động theo dõi thời hạn để bổ sung tài liệu nếu cần kéo dài hiệu lực lệnh ngăn chặn.
Sai lầm 5: Lợi dụng ngăn chặn để gây sức ép hoặc trục lợi
Có trường hợp bên thứ ba cố tình gửi đơn ngăn chặn không đúng sự thật nhằm gây áp lực thương lượng, buộc bên kia phải từ bỏ quyền lợi hoặc trả tiền ngoài hợp đồng. Đây là hành vi lạm dụng quyền dân sự, có thể bị truy cứu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo Điều 10 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu hành vi này có dấu hiệu vu khống hoặc dùng tài liệu giả, người yêu cầu có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự.
Kết luận: Hiểu luật để ngăn chặn đúng, không rơi vào bẫy pháp lý
Ngăn chặn giao dịch đất là một quyền pháp lý chính đáng, nhưng nếu không hiểu đúng, người sử dụng có thể rơi vào rủi ro pháp lý lớn hoặc bị từ chối yêu cầu. Cần chuẩn bị kỹ hồ sơ, xác định đúng thẩm quyền, công chứng đầy đủ và tuyệt đối không lạm dụng công cụ này vào mục đích tư lợi hay gây cản trở trái pháp luật.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
