Ủy quyền trong giao dịch nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một trong những chính sách an sinh quan trọng của Nhà nước nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức và các đối tượng đặc biệt có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều trường hợp người được hưởng chính sách nhà ở xã hội không thể trực tiếp tham gia giao dịch do nhiều lý do khác nhau, dẫn đến nhu cầu ủy quyền cho người khác thực hiện các thủ tục. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về quy định pháp lý và các lưu ý quan trọng khi ủy quyền trong giao dịch nhà ở xã hội.

>>> Xem thêm: Khi nào cần thực hiện việc ủy quyền? Tất cả thông tin bạn cần.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh

1.1. Luật Nhà ở năm 2014

Luật Nhà ở năm 2014 (Luật số 65/2014/QH13) là văn bản pháp lý chính điều chỉnh các vấn đề liên quan đến nhà ở, bao gồm cả nhà ở xã hội.

Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, được xây dựng với mục đích để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, bao gồm: chưa có nhà ở thuộc sở hữu cá nhân; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở; thu nhập không vượt quá mức quy định…
Điều 59 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, người mua, thuê, thuê mua phải đáp ứng các điều kiện theo quy định và không được chuyển nhượng trong thời hạn tối thiểu theo quy định.

1.2. Nghị định hướng dẫn

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội, quy định chi tiết về điều kiện, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 sửa đổi, bổ sung một số nghị định liên quan đến phát triển nhà ở xã hội.
Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở xã hội.

1.3. Bộ luật Dân sự năm 2015

Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13) quy định về việc ủy quyền trong giao dịch dân sự.

Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa ủy quyền là việc một bên (bên ủy quyền) giao cho bên kia (bên được ủy quyền) thực hiện công việc thay cho mình.
Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hình thức ủy quyền: ủy quyền phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc bảo đảm bằng văn bản có xác nhận của cá nhân hoặc được ký trực tiếp trước cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Điều 143 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên được ủy quyền, bao gồm: thực hiện công việc ủy quyền một cách trung thực, cẩn thận, tốt nhất nhằm bảo đảm lợi ích hợp pháp của bên ủy quyền; thông báo cho bên ủy quyền khi có trở ngại; bàn giao cho bên ủy quyền tài sản, giấy tờ, kết quả công việc đã làm được.

2. Điều kiện và thủ tục ủy quyền trong giao dịch nhà ở xã hội

2.1. Các trường hợp được ủy quyền

Trong giao dịch nhà ở xã hội, việc ủy quyền có thể được thực hiện trong các trường hợp sau:

Người được hưởng chính sách ủy quyền cho vợ/chồng: Đây là trường hợp phổ biến nhất khi vợ/chồng được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng nhờ chồng/vợ thực hiện các thủ tục giao dịch.
Người được hưởng chính sách ủy quyền cho người thân: Trong trường hợp người được hưởng không thể trực tiếp tham gia giao dịch do ốm đau, đi công tác nước ngoài hoặc vì lý do khác.
Người được hưởng chính sách ủy quyền cho người đại diện theo ủy quyền: Thuê luật sư hoặc người có chuyên môn để thực hiện các thủ tục phức tạp.

2.2. Điều kiện để ủy quyền hợp pháp

Để việc ủy quyền trong giao dịch nhà ở xã hội có hiệu lực pháp luật, cần đáp ứng các điều kiện sau:

Bên ủy quyền phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ: Người ủy quyền phải là người thành niên, không bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật.
Người được ủy quyền phải đáp ứng điều kiện: Có năng lực hành vi dân sự và không thuộc đối tượng bị cấm theo quy định.
Hợp đồng ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực: Theo quy định tại Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực.
Nội dung ủy quyền phải rõ ràng: Xác định rõ phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, quyền hạn và nghĩa vụ của bên được ủy quyền.
Phù hợp với quy định về nhà ở xã hội: Việc ủy quyền không được vi phạm các quy định đặc thù về nhà ở xã hội (như thời hạn cư trú, điều kiện thu nhập…).

2.3. Thủ tục ủy quyền

Bước 1 – Lập hợp đồng ủy quyền:

Chuẩn bị dự thảo hợp đồng ủy quyền với đầy đủ các nội dung: thông tin bên ủy quyền và bên được ủy quyền, nội dung ủy quyền, phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, quyền hạn và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm vi phạm.

Bước 2 – Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền:

Hợp đồng ủy quyền phải được công chứng tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của bên ủy quyền.

Bước 3 – Sử dụng giấy ủy quyền trong giao dịch nhà ở xã hội:

Bên được ủy quyền sử dụng hợp đồng ủy quyền (bản gốc hoặc bản sao có công chứng) để thực hiện các thủ tục giao dịch nhà ở xã hội thay cho bên ủy quyền.

>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ – Giải đáp mọi thắc mắc trong 1 bài viết.

3. Các lưu ý quan trọng khi ủy quyền trong giao dịch nhà ở xã hội

3.1. Lưu ý về điều kiện hưởng nhà ở xã hội

Khi thực hiện ủy quyền trong giao dịch nhà ở xã hội, cần lưu ý:

Người được hưởng chính sách phải đáp ứng đầy đủ điều kiện: Điều kiện về thu nhập, chưa có nhà ở, thời gian cư trú tại địa phương… Việc ủy quyền không làm thay đổi đối tượng được hưởng chính sách.
Không được chuyển nhượng trong thời gian quy định: Nhà ở xã hội thường có thời gian hạn chế chuyển nhượng (thông thường là 10 năm kể từ khi nhận bàn giao). Việc ủy quyền không làm thay đổi thời hạn này.
Trường hợp vi phạm điều kiện: Nếu phát hiện người được hưởng không đáp ứng điều kiện, hợp đồng giao dịch có thể bị vô hiệu, ảnh hưởng đến cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền.

3.2. Lưu ý về hợp đồng ủy quyền

Xác định rõ phạm vi ủy quyền: Nêu rõ bên được ủy quyền được phép thực hiện những công việc gì (ký hợp đồng, nhận bàn giao, làm thủ tục sang tên…).
Quy định thời hạn ủy quyền hợp lý: Thời hạn ủy quyền phải đủ để hoàn thành các thủ tục giao dịch.
Quy định về thanh toán chi phí: Nếu bên được ủy quyền là người thân, có thể miễn phí; nếu thuê luật sư hoặc người đại diện, cần quy định rõ về phí dịch vụ.
Quy định về trách nhiệm: Xác định rõ trách nhiệm của bên được ủy quyền nếu vi phạm nghĩa vụ.

3.3. Lưu ý về giao dịch với chủ đầu tư

Khi sử dụng ủy quyền để giao dịch với chủ đầu tư nhà ở xã hội:

Chủ đầu tư có quyền yêu cầu xác minh: Chủ đầu tư có thể yêu cầu bên được ủy quyền cung cấp các giấy tờ chứng minh về việc ủy quyền hợp pháp.
Phải có văn bản đồng ý của bên ủy quyền: Trong một số trường hợp, chủ đầu tư có thể yêu cầu có văn bản đồng ý trực tiếp của bên ủy quyền.
Lưu giữ đầy đủ hồ sơ: Giữ bản sao của hợp đồng ủy quyền và các giấy tờ liên quan để làm bằng chứng.

3.4. Các rủi ro cần tránh

Rủi ro từ ủy quyền giả mạo: Không có căn cứ xác minh danh tính của bên ủy quyền, dẫn đến giao dịch với người không có thẩm quyền.
Rủi ro từ phạm vi ủy quyền không rõ ràng: Bên được ủy quyền vượt quá thẩm quyền được giao.
Rủi ro từ hết hiệu lực ủy quyền: Thời hạn ủy quyền kết thúc trong khi thủ tục chưa hoàn tất.
Rủi ro từ việc chuyển nhượng trái phép: Nếu bên được ủy quyền tự ý chuyển nhượng quyền mua nhà ở xã hội cho người khác.

4. Thủ tục sang tên và giải quyết tranh chấp

4.1. Thủ tục sang tên khi có ủy quyền

Khi sử dụng ủy quyền để mua nhà ở xã hội, việc sang tên được thực hiện như sau:

Chuẩn bị hồ sơ: Hồ sơ ủy quyền (hợp đồng ủy quyền đã công chứng), hồ sơ mua nhà ở xã hội (hợp đồng mua bán, phiếu thanh toán…), giấy tờ cá nhân của bên được ủy quyền và bên ủy quyền.
Nộp hồ sơ: Tại Sở Xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà ở xã hội theo quy định địa phương.
Xử lý hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và xác minh điều kiện hưởng nhà ở xã hội.
Nhận kết quả: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) mang tên người được hưởng chính sách (bên ủy quyền).

Lưu ý: Sau khi hoàn tất thủ tục, sổ hồng sẽ được cấp cho người được hưởng chính sách nhà ở xã hội (bên ủy quyền), không phải cho người được ủy quyền.

4.2. Giải quyết tranh chấp liên quan đến ủy quyền

Các tranh chấp thường gặp trong giao dịch nhà ở xã hội có ủy quyền:

Tranh chấp về hiệu lực ủy quyền: Bên ủy quyền cho rằng việc ủy quyền không đúng ý muốn, bị ép buộc hoặc không có hiệu lực.
Tranh chấp về việc vượt quá phạm vi ủy quyền: Bên được ủy quyền thực hiện các công việc ngoài phạm vi được ủy quyền.
Tranh chấp về nghĩa vụ của bên được ủy quyền: Bên được ủy quyền không thực hiện đúng nghĩa vụ, gây thiệt hại cho bên ủy quyền.

Cách giải quyết:

Thương lượng: Các bên tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp.
Hòa giải: Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hòa giải.
Khởi kiện: Nếu không giải quyết được bằng thương lượng, có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

4.3. Lưu ý khi xảy ra tranh chấp

Lưu giữ đầy đủ các giấy tờ, chứng tờ liên quan đến việc ủy quyền và giao dịch nhà ở xã hội.
Kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng ủy quyền (công chứng, chứng thực đúng quy định).
Tham vấn luật sư hoặc chuyên gia pháp luật để được tư vấn cụ thể.

>>> Xem thêm: Dịch thuật đa ngôn ngữ – đảm bảo tính nhất quán trong toàn bộ dự án.

Kết luận

Ủy quyền trong giao dịch nhà ở xã hội là hình thức pháp lý được pháp luật công nhận, giúp người được hưởng chính sách có thể giao dịch thông qua người đại diện khi không thể trực tiếp tham gia. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp và tránh các rủi ro, các bên cần nắm vững quy định pháp luật, lập hợp đồng ủy quyền rõ ràng và thực hiện đúng thủ tục công chứng, chứng thực.

Việc tư vấn từ các chuyên gia pháp luật, công chứng viên là rất cần thiết để đảm bảo giao dịch nhà ở xã hội được thực hiện đúng quy định pháp luật.

Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ các thủ tục pháp lý liên quan đến ủy quyền trong giao dịch nhà ở xã hội một cách nhanh chóng và hiệu quả, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được hỗ trợ tốt nhất.

>>> Xem thêm: Mua bán nhà ở xã hội: Điều kiện và hạn chế theo quy định mới.

>>> Xem thêm: Phòng công chứng di chúc quận Hoàn Kiếm tại trung tâm Hà Nội thuận tiện cho việc giao nhận tài liệu.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
Xem thêm…

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
Hotline: 0966.22.7979
Email: ccnguyenhue165@gmail.com

Câu hỏi thường gặp, Tin tức