Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTranh chấp ranh giới ngầm đất đai có thể phát sinh sau khi mua nhà, mua đất. Tình huống thường gặp là đường ống, bể phốt hoặc phần móng nằm vượt sang phần đất của nhà bên cạnh. Vấn đề này dễ gây tranh cãi khi chủ mới phát hiện công trình sau khi nhận chuyển nhượng.
Ranh giới đất không chỉ cần được xác định trên mặt đất. Việc sử dụng phần đất bên dưới cũng cần tuân thủ quy định pháp luật. Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng ranh giới và đúng quy định về độ sâu trong lòng đất.
Vì vậy, khi phát hiện công trình ngầm lấn sang nhà bên, người mua không nên tự ý phá dỡ hoặc di chuyển. Trước hết, cần xác định chính xác vị trí công trình. Sau đó, các bên nên tìm phương án xử lý phù hợp.
>>> Xem thêm: Đất có diện tích nằm trong hai tỉnh/thành phố khác nhau: Công chứng ở đâu?
1. Khi nào phát sinh tranh chấp ranh giới ngầm đất đai?
1.1. Đường ống nước nằm dưới đất nhà bên cạnh
Đường ống nước là một trong những công trình ngầm dễ gây tranh chấp. Tình huống này thường xuất hiện ở những căn nhà xây dựng từ lâu.
Đường ống có thể được lắp đặt từ thời chủ cũ. Chủ nhà mới đôi khi không biết sự tồn tại của hệ thống này.
Nếu đường ống đi qua ranh giới thửa đất, quyền sử dụng phần đất ngầm có thể trở thành vấn đề cần giải quyết.
Các bên cần xác định nguồn gốc đường ống. Đồng thời, cần kiểm tra mục đích sử dụng và phạm vi công trình.
1.2. Bể phốt xây vượt sang phần đất liền kề
Bể phốt thường nằm dưới sân, nhà vệ sinh hoặc khu vực phía sau nhà. Một số công trình cũ được xây dựng mà không xác định rõ ranh giới.
Khi đo đạc lại, chủ nhà mới có thể phát hiện bể phốt vượt sang đất hàng xóm.
Trường hợp này cần xác định phần diện tích bị vượt. Cũng cần xem xét thời điểm công trình được xây dựng.
Nếu hai bên không thống nhất, tranh chấp có thể phát sinh. Khi đó, việc đo đạc và xác định ranh giới thực tế là rất cần thiết.
1.3. Móng nhà, tầng hầm hoặc công trình ngầm vượt ranh
Không chỉ đường ống và bể phốt, phần móng hoặc tầng hầm cũng có thể vượt qua ranh giới.
Đây là trường hợp phức tạp hơn. Công trình có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu của nhà liền kề.
Việc xử lý cần chú ý đến cả quyền sử dụng đất và an toàn công trình. Không nên tự ý đào, phá hoặc tác động vào phần công trình đang tồn tại.
1.4. Vì sao người mua thường khó phát hiện công trình ngầm?
Công trình ngầm nằm dưới mặt đất nên khó kiểm tra bằng quan sát thông thường.
Khi mua nhà, người mua thường tập trung vào diện tích và ranh giới trên giấy chứng nhận. Phần công trình bên dưới ít khi được kiểm tra riêng.
Một số đường ống còn nằm sâu dưới nền nhà. Bể phốt cũng có thể bị che kín sau nhiều năm sử dụng.
Do đó, việc kiểm tra hiện trạng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng là rất quan trọng.
2. Cách xác định ranh giới khi phát hiện công trình ngầm lấn sang nhà bên
2.1. Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước đầu tiên là kiểm tra giấy chứng nhận của các bên.
Người mua cần đối chiếu các thông tin như:
- Số thửa đất.
- Tờ bản đồ.
- Diện tích đất.
- Kích thước các cạnh.
- Sơ đồ thửa đất.
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất nếu có.
Giấy chứng nhận là nguồn tài liệu quan trọng để đối chiếu ranh giới.
Tuy nhiên, giấy chứng nhận không phải lúc nào cũng thể hiện vị trí của từng đường ống hoặc bể phốt. Vì vậy, cần kết hợp thêm các tài liệu và kết quả đo đạc thực tế.
2.2. Tiến hành đo đạc hiện trạng
Nếu nghi ngờ công trình ngầm vượt ranh, các bên nên thực hiện đo đạc.
Việc đo đạc cần xác định chính xác vị trí ranh giới. Sau đó, xác định vị trí của công trình nằm dưới lòng đất.
Trong trường hợp cần thiết, có thể sử dụng thiết bị chuyên dụng để xác định đường ống. Với bể phốt, việc xác định vị trí có thể cần khảo sát thực tế.
Kết quả đo đạc giúp các bên có cơ sở khách quan để trao đổi. Đây cũng là tài liệu hữu ích nếu tranh chấp phải giải quyết bằng thủ tục pháp lý.
2.3. Kiểm tra hồ sơ xây dựng và tài liệu cũ
Người mua nên tìm kiếm các hồ sơ liên quan đến công trình.
Các tài liệu có thể bao gồm:
- Hồ sơ thiết kế nhà.
- Giấy phép xây dựng.
- Bản vẽ hoàn công nếu có.
- Hồ sơ sửa chữa nhà.
- Tài liệu liên quan đến hệ thống cấp, thoát nước.
Những tài liệu này có thể giúp xác định thời điểm và cách thức xây dựng công trình.
Đây là cơ sở quan trọng khi cần xác định trách nhiệm của chủ cũ hoặc chủ mới.
2.4. Xác định thời điểm công trình được xây dựng
Thời điểm xây dựng có ý nghĩa quan trọng khi giải quyết tranh chấp.
Người mua nên tìm hiểu công trình do ai xây dựng. Công trình được xây trước hay sau thời điểm chuyển nhượng cũng cần được làm rõ.
Nếu công trình tồn tại trước khi mua đất, người mua cần xem xét nội dung hợp đồng chuyển nhượng. Các bên cũng cần xác định người mua có được thông báo về tình trạng này hay không.
Nếu công trình mới phát sinh sau khi chuyển nhượng, trách nhiệm có thể được xem xét theo tình huống cụ thể.
>>> Xem thêm: Đừng để những thủ tục tưởng chừng đơn giản trở thành rào cản vì chọn sai văn phòng công chứng.
3. Hướng xử lý khi công trình ngầm tràn sang nhà bên
3.1. Ưu tiên thỏa thuận giữa các bên
Khi phát hiện công trình ngầm vượt ranh, các bên nên trao đổi trước.
Thỏa thuận thường là phương án ít tốn kém và nhanh chóng hơn. Hai bên có thể thống nhất giữ nguyên, di dời hoặc điều chỉnh công trình.
Nếu tiếp tục sử dụng công trình, các bên nên lập văn bản ghi nhận.
Văn bản nên nêu rõ vị trí công trình. Đồng thời, cần xác định quyền sử dụng và trách nhiệm bảo trì.
3.2. Di dời công trình ra khỏi phần đất bị lấn
Nếu công trình gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của nhà bên cạnh, di dời có thể là phương án phù hợp.
Ví dụ, đường ống có thể được thiết kế lại. Bể phốt cũng có thể được xây dựng lại trong phạm vi đất hợp pháp.
Việc di dời cần bảo đảm an toàn cho cả hai công trình. Đặc biệt, không nên tự ý đào nền hoặc phá kết cấu nhà liền kề.
Nếu việc di dời ảnh hưởng đến hệ thống thoát nước chung, cần có phương án kỹ thuật phù hợp.
3.3. Thỏa thuận quyền sử dụng phần đất có công trình ngầm
Trong một số trường hợp, việc di dời có thể gây thiệt hại lớn. Khi đó, các bên có thể xem xét phương án thỏa thuận về việc tiếp tục sử dụng.
Nội dung thỏa thuận cần được lập rõ ràng. Các bên nên xác định phạm vi sử dụng và trách nhiệm của từng bên.
Nếu có khoản thanh toán hoặc bồi thường, nội dung này cũng cần được ghi nhận.
Đối với thỏa thuận có liên quan đến quyền sử dụng đất, các bên nên được tư vấn về hình thức văn bản và thủ tục cần thiết.
3.4. Yêu cầu xử lý khi không thể thỏa thuận
Nếu một bên không đồng ý, tranh chấp có thể phải giải quyết theo trình tự pháp luật.
Người có quyền lợi bị ảnh hưởng cần chuẩn bị tài liệu chứng minh.
Các tài liệu có thể gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Hồ sơ đo đạc.
- Hình ảnh hiện trạng.
- Bản vẽ công trình.
- Văn bản trao đổi giữa các bên.
Việc thu thập chứng cứ cần được thực hiện cẩn thận. Người dân không nên tự ý phá dỡ công trình của bên kia khi chưa có căn cứ pháp lý phù hợp.
4. Những lưu ý khi mua đất có công trình ngầm
4.1. Kiểm tra ranh giới trước khi ký hợp đồng
Người mua nên kiểm tra thực tế trước khi đặt cọc.
Không nên chỉ dựa vào lời giới thiệu của người bán. Cần đối chiếu thông tin trên giấy chứng nhận với hiện trạng sử dụng.
Nếu có nghi ngờ, nên thực hiện đo đạc trước khi ký hợp đồng.
4.2. Hỏi rõ người bán về đường ống và công trình ngầm
Người mua nên hỏi về các công trình nằm dưới lòng đất.
Các nội dung cần kiểm tra gồm:
- Vị trí đường ống nước.
- Vị trí đường thoát nước.
- Vị trí bể phốt.
- Hệ thống điện ngầm.
- Phần móng hoặc tầng hầm.
- Các công trình có liên quan đến nhà bên cạnh.
Việc trao đổi trước giúp người mua nhận diện rủi ro. Những thông tin quan trọng nên được ghi nhận bằng văn bản.
4.3. Ghi nhận tình trạng tài sản trong hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng nên thể hiện rõ tình trạng thực tế của tài sản.
Nếu có công trình ngầm liên quan đến nhà bên cạnh, các bên nên ghi nhận cụ thể.
Nội dung có thể đề cập đến vị trí, hiện trạng và trách nhiệm xử lý. Điều này giúp hạn chế tranh chấp sau khi bàn giao nhà đất.
4.4. Không tự ý phá dỡ công trình ngầm
Khi phát hiện công trình vượt ranh, người mua không nên tự ý phá bỏ.
Việc phá dỡ có thể làm hư hỏng tài sản của người khác. Trong một số trường hợp, hành vi này còn có thể dẫn đến yêu cầu bồi thường.
Trước khi xử lý, nên xác định rõ quyền của từng bên. Nếu cần thiết, các bên nên tìm đến đơn vị chuyên môn để được tư vấn.
4.5. Công chứng hợp đồng không thay thế việc kiểm tra hiện trạng
Công chứng giúp kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch theo phạm vi công chứng. Tuy nhiên, người mua vẫn cần tự kiểm tra hiện trạng tài sản.
Đặc biệt, công trình nằm dưới lòng đất thường không thể nhận biết chỉ qua hồ sơ thông thường.
Vì vậy, người mua nên kiểm tra thực tế trước khi ký kết. Đây là cách hiệu quả để hạn chế rủi ro sau khi nhận chuyển nhượng.
>>> Xem thêm: Bí quyết để giao dịch diễn ra thuận lợi nằm ở bước công chứng mua bán nhà đất
Kết luận
Tranh chấp ranh giới ngầm đất đai có thể gây nhiều khó khăn cho người mua nhà, đất. Đường ống, bể phốt, móng nhà hoặc tầng hầm đều có thể trở thành nguyên nhân tranh chấp.
Khi phát hiện công trình vượt ranh, các bên nên xác định chính xác hiện trạng. Sau đó, cần ưu tiên thỏa thuận về phương án xử lý. Nếu không thể thống nhất, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể sử dụng các phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.
Người mua cũng nên kiểm tra kỹ ranh giới và công trình ngầm trước khi ký hợp đồng. Việc này giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi trong quá trình sử dụng đất.
Nếu cần hỗ trợ về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kiểm tra hồ sơ hoặc các giao dịch liên quan đến nhà đất, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 để được tư vấn và hỗ trợ.
>>> Xem thêm: Một bản dịch thuật đa ngôn ngữ chuẩn giúp hồ sơ chuyên nghiệp hơn
>>> Xem thêm: Nếu đang xử lý giấy tờ song ngữ, bạn nên biết về công chứng dịch thuật
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com