Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch dân sự phổ biến nhất hiện nay. Tuy nhiên, nhiều trường hợp nhà đất đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khiến người mua và người bán băn khoăn liệu giao dịch có được pháp luật cho phép hay không. Bài viết này sẽ phân tích quy định pháp luật, điều kiện và cách thức để thực hiện mua bán nhà đất khi tài sản đang thế chấp.
>>> Xem thêm:Văn phòng công chứng có được công chứng hợp đồng mua bán cổ phiếu không?
1. Thế chấp nhà đất là gì?
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Nhà đất thế chấp thường được sử dụng để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
Ví dụ minh họa: Anh A vay ngân hàng 1 tỷ đồng và thế chấp căn nhà tại Quận Bình Thạnh, TP. HCM. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà được giữ tại ngân hàng cho đến khi anh A thanh toán hết nợ.
2. Mua bán nhà đất khi đang thế chấp có được không?
Quy định pháp luật về mua bán tài sản thế chấp
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền bán, trao đổi hoặc tặng cho tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Điều 321 Bộ luật Dân sự cũng khẳng định, bên thế chấp được quyền bán tài sản nếu việc bán không ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp và được sự đồng ý của họ bằng văn bản.
Như vậy, mua bán nhà đất đang thế chấp là có thể thực hiện nhưng cần có sự chấp thuận của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng đang giữ tài sản bảo đảm.
Có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) Thực hiện giải chấp hoặc ký thỏa thuận ba bên (bên bán, bên mua, bên nhận thế chấp) Đăng ký thay đổi quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai sau khi hoàn tất giao dịch
Ví dụ minh họa: Chị B đang thế chấp căn nhà ở Hà Nội tại ngân hàng X. Khi có người mua, ngân hàng đồng ý cho bán với điều kiện toàn bộ số tiền mua sẽ được dùng để thanh toán khoản vay và giải chấp trước khi sang tên cho người mua.
3. Các phương thức mua bán nhà đất khi đang thế chấp
Phương thức 1: Giải chấp trước khi mua bán
Bên bán thanh toán toàn bộ khoản vay để ngân hàng xóa thế chấp, nhận lại sổ đỏ, sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất với bên mua.
Phương thức này đảm bảo tính pháp lý an toàn, nhưng bên bán cần có sẵn số tiền để trả nợ ngân hàng trước.
>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ bao gồm những nội dung gì và có được phép thay mặt người dân thực hiện toàn bộ thủ tục hành chính không?
Phương thức 2: Thỏa thuận ba bên
Ngân hàng, bên bán và bên mua cùng ký hợp đồng ba bên. Theo đó, bên mua thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để tất toán khoản vay, sau đó ngân hàng giải chấp và bàn giao giấy tờ nhà đất cho bên mua để tiến hành sang tên.
Phương thức này giúp đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên nhận thế chấp, đồng thời hạn chế rủi ro bên bán không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
4. Rủi ro khi mua bán nhà đất đang thế chấp
Nguy cơ hợp đồng vô hiệu nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Rủi ro mất tiền nếu bên bán không dùng tiền mua bán để thanh toán khoản vay Thời gian giải quyết thủ tục có thể kéo dài nếu hồ sơ vay vốn phức tạp hoặc tài sản đang bị xử lý nợ xấu
Ví dụ: Anh C mua một căn nhà đang thế chấp nhưng không kiểm tra kỹ hợp đồng và không có văn bản đồng ý của ngân hàng. Sau khi giao tiền, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản do bên bán chưa trả nợ, dẫn đến anh C mất cả tiền lẫn nhà.
5. Lưu ý để giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp an toàn
Luôn yêu cầu văn bản đồng ý của ngân hàng trước khi ký hợp đồng Nên thực hiện giao dịch công khai tại phòng công chứng hoặc có luật sư tư vấn Lựa chọn phương thức thanh toán an toàn, ưu tiên giải chấp hoặc ký hợp đồng ba bên
Mua bán nhà đất khi đang thế chấp là giao dịch hợp pháp nếu có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp và tuân thủ đầy đủ thủ tục pháp lý. Người mua cần cẩn trọng kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, lựa chọn phương thức giao dịch an toàn để tránh rủi ro. Trong thực tế, giải chấp trước khi mua bán hoặc ký hợp đồng ba bên với ngân hàng là hai phương án phổ biến và an toàn nhất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
