Mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng — Những lưu ý quan trọng trước ký hợp đồng
Mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng là một tình huống phổ biến trong thực tế khi nhiều bất động sản vẫn đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay. Vậy liệu việc chuyển nhượng có được phép? Người mua cần lưu ý điều gì để không gặp rủi ro pháp lý? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan, thủ tục cần làm và ví dụ thực tế.
>>> Xem thêm:Văn phòng công chứng là nơi đáng tin cậy để hoàn thành thủ tục pháp lý.
1. Căn cứ pháp lý khi mua bán nhà đất đang thế chấp
Việc mua bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng không bị cấm, nhưng phải tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai, cụ thể:
Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 317: Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Điều 320, 321: Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp bao gồm quyền chuyển nhượng nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.
Luật Đất đai 2013:
Điều 188: Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó yêu cầu không có tranh chấp, không bị kê biên và được ngân hàng đồng ý nếu đang thế chấp.
Luật Công chứng 2014:
Điều 42: Hợp đồng liên quan đến bất động sản thế chấp phải có xác nhận đồng ý từ bên nhận thế chấp.
2. Những lưu ý pháp lý khi mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
2.1. Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản khi mua bán nhà đất thế chấp
Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng)
Hợp đồng tín dụng với ngân hàng
Văn bản xác nhận tài sản đang được thế chấp
Có thể tra cứu thông tin về tài sản thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Sau khi công chứng, nộp hồ sơ chuyển nhượng
Kèm văn bản giải chấp nếu có
Nộp thuế, lệ phí và nhận Giấy chứng nhận mới
4. Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống thực tế: Chị H (Hà Nội) muốn mua căn hộ chung cư của anh T, nhưng căn hộ đang thế chấp tại Ngân hàng X với dư nợ 800 triệu. Tổng giá bán là 2,2 tỷ đồng.
Hai bên thỏa thuận: chị H thanh toán trực tiếp 800 triệu vào tài khoản ngân hàng của anh T để trả nợ
Ngân hàng sau đó giải chấp, trả sổ đỏ
Anh T và chị H ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng
Sau đó, chị H nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai
Giao dịch được hoàn tất an toàn, không xảy ra tranh chấp.
5. Những rủi ro cần phòng tránh
Không có sự đồng ý của ngân hàng: hợp đồng có thể bị vô hiệu
Bên bán không trả nợ sau khi nhận tiền: người mua chịu rủi ro
Không lập biên bản 3 bên: dễ phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán
Mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch hợp pháp nếu được thực hiện đúng quy trình và có sự đồng thuận của ngân hàng. Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý, lựa chọn cách thanh toán phù hợp và nên có sự tham vấn của luật sư hoặc công chứng viên để tránh rủi ro pháp lý không mong muốn.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
