Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTranh chấp ranh giới khoảng không đất đai có thể phát sinh ngay sau khi nhận chuyển nhượng nhà, đất. Một tình huống khá phổ biến là ban công, cửa sổ hoặc phần công trình của nhà bên cạnh vươn sang phía trên thửa đất mới mua.
Vấn đề này dễ gây mâu thuẫn giữa các hộ gia đình. Người mua có thể lo ngại quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng. Trong khi đó, hàng xóm có thể cho rằng phần công trình đã tồn tại từ trước.
Khi gặp trường hợp này, người mua không nên tự ý phá dỡ hoặc cản trở công trình. Trước tiên, cần xác định chính xác ranh giới thửa đất. Sau đó, các bên nên trao đổi để tìm phương án xử lý phù hợp.
Pháp luật đất đai yêu cầu người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng ranh giới. Đồng thời, pháp luật dân sự cũng có quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề.
>>> Xem thêm: Đất thuộc khu vực diễn tập quân sự: Quy trình thu hồi và đền bù.
1. Xác định tình trạng ban công, cửa sổ chìa sang ranh giới
1.1. Ban công hoặc cửa sổ vượt ranh giới có thể gây tranh chấp
Khi mua đất, người mua thường quan tâm đến diện tích ghi trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, phần không gian phía trên thửa đất cũng có thể trở thành vấn đề.
Ví dụ, nhà hàng xóm xây ban công nhô sang phía thửa đất mới mua. Một số trường hợp khác là cửa sổ mở trực tiếp về phía ranh giới.
Nếu công trình làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, tranh chấp có thể phát sinh. Mức độ ảnh hưởng cần được xem xét dựa trên thực tế.
Không nên chỉ nhìn bằng mắt thường để kết luận công trình đã lấn ranh giới. Người mua cần kiểm tra hồ sơ địa chính và hiện trạng thực tế.
1.2. Cần kiểm tra ranh giới trước khi yêu cầu xử lý
Bước đầu tiên là xác định chính xác ranh giới giữa hai thửa đất.
Người mua nên kiểm tra:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sơ đồ thửa đất.
- Hồ sơ địa chính liên quan.
- Mốc giới đang tồn tại trên thực tế.
- Hiện trạng công trình của hai bên.
Nếu cần thiết, các bên có thể đề nghị cơ quan hoặc đơn vị có chuyên môn hỗ trợ xác định ranh giới.
Việc xác định đúng ranh giới giúp tránh tranh chấp không đáng có. Đây cũng là căn cứ quan trọng để lựa chọn phương án xử lý.
1.3. Phân biệt lấn đất với công trình nhô vào khoảng không
Hai trường hợp này không hoàn toàn giống nhau.
Lấn đất thường liên quan đến việc công trình hoặc tài sản vượt qua ranh giới trên mặt đất. Trong khi đó, ban công có thể chỉ nhô ra phía trên phần đất của nhà bên cạnh.
Vì vậy, cần xác định chính xác công trình đang chiếm dụng phần nào. Đồng thời, cần xem xét mức độ ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất.
Người mua không nên tự kết luận đây là hành vi lấn chiếm đất chỉ dựa vào vị trí ban công.
1.4. Kiểm tra công trình có tồn tại từ trước khi mua đất hay không
Thời điểm xây dựng công trình cũng là vấn đề đáng lưu ý.
Nếu ban công hoặc cửa sổ đã tồn tại từ trước khi mua, người mua cần tìm hiểu lịch sử sử dụng đất. Thông tin này có thể giúp làm rõ nguyên nhân phát sinh tranh chấp.
Người mua nên kiểm tra thêm hình ảnh, hồ sơ xây dựng hoặc tài liệu liên quan nếu có. Việc trao đổi với chủ đất cũ cũng có thể giúp xác định tình trạng thực tế.
Tuy nhiên, việc công trình tồn tại từ trước không đồng nghĩa với việc mọi hành vi đều đương nhiên hợp pháp. Tính hợp pháp vẫn cần được đánh giá theo quy định hiện hành và hoàn cảnh cụ thể.
2. Thỏa thuận với hàng xóm để xử lý ban công, cửa sổ
2.1. Ưu tiên trao đổi trực tiếp với chủ công trình
Nếu phát hiện công trình có dấu hiệu vượt ranh giới, người mua nên trao đổi với hàng xóm trước.
Cách xử lý này thường giúp giảm căng thẳng. Đồng thời, hai bên có cơ hội tìm được phương án phù hợp mà không cần phát sinh tranh chấp kéo dài.
Khi trao đổi, nên tập trung vào hiện trạng và quyền lợi của cả hai bên. Không nên sử dụng lời nói mang tính đe dọa hoặc xúc phạm.
2.2. Có thể lập văn bản thỏa thuận giữa hai bên
Nếu hai bên thống nhất được phương án xử lý, nên lập văn bản ghi nhận.
Văn bản có thể thể hiện các nội dung như:
- Thông tin của các bên.
- Thông tin hai thửa đất liền kề.
- Vị trí công trình liên quan.
- Hiện trạng ban công hoặc cửa sổ.
- Phương án xử lý được thống nhất.
- Thời hạn thực hiện.
- Trách nhiệm của mỗi bên.
Văn bản càng rõ ràng thì khả năng phát sinh tranh chấp về sau càng thấp.
Trong trường hợp nội dung thỏa thuận liên quan đến quyền, nghĩa vụ đối với bất động sản, các bên nên được tư vấn về hình thức văn bản phù hợp.
2.3. Thỏa thuận giữ nguyên hiện trạng trong một thời gian nhất định
Không phải trường hợp nào cũng cần tháo dỡ ngay.
Nếu công trình chỉ nhô vào khoảng không và chưa gây ảnh hưởng đáng kể, hai bên có thể cân nhắc thỏa thuận giữ nguyên hiện trạng.
Tuy nhiên, thỏa thuận cần được lập rõ ràng. Hai bên nên xác định phạm vi sử dụng và trách nhiệm của mỗi bên.
Cách này có thể phù hợp khi người mua vẫn muốn sử dụng đất bình thường. Đồng thời, hàng xóm cũng có thời gian điều chỉnh công trình nếu cần.
2.4. Thỏa thuận tháo dỡ hoặc điều chỉnh công trình
Nếu ban công, cửa sổ gây ảnh hưởng lớn đến quyền sử dụng đất, hai bên có thể thỏa thuận điều chỉnh.
Một số phương án có thể được xem xét như:
- Tháo dỡ phần ban công vượt ranh giới.
- Thu hẹp phần công trình nhô sang.
- Điều chỉnh vị trí hoặc kết cấu.
- Thay đổi thiết kế cửa sổ.
- Thực hiện biện pháp khác phù hợp với thực tế.
Phương án cụ thể cần dựa trên hiện trạng công trình. Đồng thời, cần bảo đảm không tạo ra vi phạm mới.
2.5. Có thể công chứng hoặc chứng thực văn bản thỏa thuận
Đối với những thỏa thuận có giá trị lâu dài, các bên nên cân nhắc việc công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật yêu cầu hoặc các bên có nhu cầu.
Việc lập văn bản chặt chẽ giúp chứng minh nội dung mà hai bên đã thống nhất. Đây cũng là tài liệu hữu ích nếu sau này phát sinh tranh chấp.
Khi công chứng, các bên cần cung cấp giấy tờ nhân thân và giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận.
>>> Xem thêm: Một văn phòng công chứng chuyên nghiệp không chỉ xác nhận giấy tờ mà còn giảm thiểu rủi ro pháp lý.
3. Xử lý thế nào nếu hàng xóm không đồng ý?
3.1. Thu thập tài liệu chứng minh ranh giới
Nếu thương lượng không thành, người mua nên chuẩn bị tài liệu liên quan.
Các tài liệu có thể gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản đồ hoặc trích đo thửa đất.
- Hình ảnh hiện trạng công trình.
- Văn bản thỏa thuận trước đây nếu có.
- Hồ sơ xây dựng liên quan.
- Tin nhắn hoặc tài liệu thể hiện quá trình trao đổi.
Những tài liệu này giúp làm rõ hiện trạng. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xem xét khi cần thiết.
3.2. Đề nghị hòa giải tại cơ sở
Khi hai bên không thể tự giải quyết, hòa giải là một phương án nên được cân nhắc.
Các bên có thể đề nghị cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền hỗ trợ hòa giải theo quy định. Mục tiêu là làm rõ quyền lợi và tìm phương án phù hợp.
Hòa giải thành giúp các bên tiết kiệm thời gian và chi phí. Quan hệ hàng xóm cũng ít bị ảnh hưởng hơn so với việc tranh chấp kéo dài.
3.3. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét
Nếu tranh chấp không thể giải quyết bằng thỏa thuận, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể thực hiện các bước pháp lý tiếp theo.
Việc lựa chọn cơ quan giải quyết phụ thuộc vào bản chất tranh chấp. Cần phân biệt tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất với tranh chấp về tài sản hoặc công trình.
Đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản, thẩm quyền của Tòa án thường gắn với nơi có bất động sản.
Do đó, người mua nên xác định đúng loại tranh chấp trước khi nộp đơn. Việc này giúp tránh nộp hồ sơ sai cơ quan.
3.4. Không tự ý phá dỡ ban công hoặc công trình của hàng xóm
Đây là lưu ý đặc biệt quan trọng.
Ngay cả khi cho rằng công trình đã vượt ranh giới, người mua cũng không nên tự ý phá dỡ. Hành động này có thể làm phát sinh tranh chấp mới.
Người mua nên sử dụng các phương thức pháp lý để bảo vệ quyền lợi. Việc tự xử lý bằng biện pháp cưỡng chế hoặc phá dỡ có thể gây thiệt hại cho cả hai bên.
4. Những lưu ý khi mua đất có công trình của hàng xóm chìa sang ranh giới
4.1. Nên kiểm tra hiện trạng trước khi ký hợp đồng
Người mua không nên chỉ kiểm tra giấy tờ. Hiện trạng thực tế của thửa đất cũng cần được xem xét kỹ.
Hãy kiểm tra tường rào, móng nhà và các công trình liền kề. Ban công, mái che, đường ống hoặc cửa sổ cũng cần được chú ý.
Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, người mua nên yêu cầu làm rõ trước khi ký hợp đồng.
4.2. Nên đưa vấn đề ranh giới vào thỏa thuận mua bán
Nếu thửa đất đang có vấn đề về ranh giới, người mua nên trao đổi với bên bán.
Các bên có thể ghi nhận hiện trạng trong hợp đồng hoặc văn bản riêng. Nội dung cần thể hiện rõ trách nhiệm xử lý của mỗi bên.
Cách làm này giúp người mua hạn chế rủi ro sau khi nhận chuyển nhượng. Đồng thời, bên bán cũng có cơ sở chứng minh những gì đã được hai bên thống nhất.
4.3. Kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc
Thời điểm đặt cọc là lúc người mua cần kiểm tra tài sản kỹ nhất.
Nếu phát hiện ban công hoặc cửa sổ có dấu hiệu vượt ranh giới, không nên bỏ qua vấn đề này. Người mua nên tìm hiểu nguyên nhân và phương án xử lý trước khi tiếp tục giao dịch.
Một khoản chi phí kiểm tra ban đầu có thể giúp tránh tranh chấp lớn sau này.
4.4. Nên tham khảo ý kiến chuyên môn khi tranh chấp phức tạp
Tranh chấp liên quan đến khoảng không có thể liên quan đến nhiều quy định khác nhau. Người mua có thể gặp khó khăn khi tự đánh giá tính hợp pháp của công trình.
Trong trường hợp này, nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đơn vị có chuyên môn về đất đai.
Việc tư vấn sớm giúp xác định đúng vấn đề. Đồng thời, người mua có thể lựa chọn phương án thương lượng hoặc khởi kiện phù hợp.
4.5. Ưu tiên giải quyết bằng thỏa thuận thiện chí
Tranh chấp đất đai thường ảnh hưởng trực tiếp đến quan hệ giữa những người sống liền kề.
Vì vậy, thỏa thuận vẫn là phương án nên được ưu tiên khi có thể. Hai bên nên xác định rõ quyền lợi và trách nhiệm của mình.
Nếu đạt được thỏa thuận, nên lập thành văn bản. Nội dung càng cụ thể thì khả năng tranh chấp lặp lại càng thấp.
>>> Xem thêm: Giao dịch thành công thường bắt đầu bằng việc hiểu đúng công chứng mua bán nhà đất
Kết luận
Tranh chấp ranh giới khoảng không đất đai có thể phát sinh khi ban công, cửa sổ hoặc công trình của nhà bên cạnh chìa sang phần không gian phía trên thửa đất mới mua. Người mua cần xác định rõ ranh giới trước khi đưa ra yêu cầu xử lý.
Thỏa thuận là phương án nên được ưu tiên nếu hai bên có thiện chí. Nội dung thỏa thuận cần rõ ràng và nên lập thành văn bản. Nếu không thể thống nhất, người mua có thể sử dụng các phương thức hòa giải hoặc pháp lý phù hợp.
Đặc biệt, người mua không nên tự ý phá dỡ công trình của hàng xóm. Khi giao dịch mua bán đất, việc kiểm tra ranh giới và hiện trạng công trình ngay từ đầu cũng rất quan trọng.
Nếu cần hỗ trợ công chứng hợp đồng mua bán đất, lập văn bản thỏa thuận hoặc tư vấn hồ sơ liên quan đến giao dịch bất động sản, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 để được hỗ trợ.
>>> Xem thêm: Không phải nơi nào cũng làm được dịch thuật lấy ngay đúng hẹn
>>> Xem thêm: Bạn cần tìm hiểu quy trình công chứng dịch thuật trước khi làm hồ sơ?
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com